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省会楼市“躁动” 多地放松限购 长沙如何保持“性价比”?

21世纪经济报道 陈洁

继郑州、哈尔滨之后,3月30日,有媒体从福州市不动产交易中心处确认,外地户籍在福州主城区内购房,已经没有社保、纳税证明、落户等限制。

4月4日,兰州市人民政府官网发布了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》的通知,提出降低个人购房门槛、实施贷款利率优惠政策、加大住房公积金支持、加大人才住房保障等措施。

在不少省会城市放松限购的背景之下,部分省会却还“稳得住”。比如,被称为最具“性价比”省会的长沙。3月16日,长沙下发了《关于长沙市商品房预售资金监管系统上线运行有关工作的通知》,将于近期升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统,所有新建商品房预售资金须全额存入预售资金监管专用账户。

易居旗下的克而瑞湖南在公众号上发布文章指出,尽管近期长沙受宏观环境影响,市场热度下降,但成交规模整体仍相对持稳,出台宽松政策的可能性不大。

长沙:控制房价“样本”

2022年2月16日,湖南省住建厅发布《关于2021年度湖南省房地产市场形势的通报》,提出1-12月,长沙市完成房地产开发投资2236.12亿元,同比增长19.7%。此外,1-12月,长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米,占全省的28.4%,同比增长9.5%,高于全省增速12.1个百分点。

在销售“给力”的背景下,长沙的房价在2021年楼市“冰冻”之时,仍然出现上涨。上述通报显示,2021年1-12月,长沙市新建商品住宅均价10119元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第20位。此前的2020年1-12月,长沙市新建商品住宅均价9107元/平方米,在直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第26位。

21世纪经济报道查询禧泰全国房价行情后发现2022年3月,长沙的房价(挂牌)为11150元/平方米,在所有新一线城市中排名最低。同时,在过去一年,长沙的房价仍然相对稳定,并没有出现暴涨暴跌。

2021年刚刚在长沙购置一套刚需房的卢伟(化名)告诉21世纪经济报道,按照现在的房价,一些三线城市每平方米也要破万了,与其买小地方的房产,还不如买长沙。

“长沙的收入,相比其他一线城市还是有比较大的差距,因此房贷对于我来说仍然有一定压力,但是从房价和收入比来看,长沙仍然比较有性价比,买房的门槛更低,更适合一般家庭购房。”卢伟说。

即将研究生毕业,父母将为其在长沙购置一套房产的刘婷(化名)也表示,她认为从省会来说,长沙的房价性价比高。“我想定居长沙,能够接受不超过1.5万元/平方米的房价。”

“我考虑长沙购房,是因为长沙是省会城市,交通便捷,属于泛珠三角,高铁5小时左右能够抵达北上广深。长沙也是新一线城市,发展潜力好。”近期准备在长沙购置第二套房的张刚(化名)对21世纪经济报道表示,他认为长沙的楼市“控制价格挺好的”。

“据我了解,此前也有几批来自温州、合肥等地的炒房客,一下子房价就翻番了,所幸长沙市政府果断对房价进行了调控。”张刚表示,尤其是购房资格的这个门槛还是取得了实效。一方面断绝了炒房客的来袭,另一方面,让许多消费者也能够理性购房,住房不再成为理财的重要选择。

21世纪经济报道采访了多位长沙的房地产中介,也认为长沙的房价“控制得比较好”。

前湖南省经济地理研究所副所长、经济学家王义高对21世纪经济报道表示,首先,长沙对于土地出让控制得比较好,因此从房地产涨价的源头上就控制得比较好。其次,长沙的信贷控制也是很有规律的,放贷并没有那么猛烈。因为房地产主要靠信贷拉动,长沙的银行比较谨慎。第三,长沙这些年来一直保持着比较温和的房价,基本没有出现暴涨暴跌,所以消费者对于房价的涨跌没有那么敏感。

“长沙房市还是国家调控和地方调控相结合,总体上并没有出台太过激或太过消极的房地产政策。一句话,政策比较稳定,政府把握的度比较好。”王义高表示。

楼市进一步分化

在《关于2021年度湖南省房地产市场形势的通报》中,湖南省住建厅指出,下一阶段,房地产市场分化加剧。

其中,长沙经济韧性强、人口吸引力大,市场需求旺盛,房地产市场有望继续保持增长。部分三四线城市市域人口持续流出,城镇人口增长缓慢,产业支撑不足,住房需求疲软,预计市场将延续以价换量,房价下行压力较大。

这从最新发布的前2月湖南房地产开发投资增长可窥见一斑。1-2月,湖南房地产开发投资469.60亿元,同比增长2.3%。

分地区看,6个市州实现房地产开发投资正增长。增幅居前三的市州为长沙、永州、邵阳,分别增长15.0%、9.1%、7.0%;增幅靠后的三个市州为郴州、常德、张家界,分别下降30.9%、15.3%、12.5%。

王义高指出,目前来看,长沙人口一直在净增,所以房价也是在温和的上涨。“但即使是长沙,在今年如果有一些业主过分相信以房养房模式,这些业主可能要面临比较麻烦或痛苦的阶段了。如果是用来自住的,不会太受影响。”

21世纪经济报道注意到,目前,不少城市放松了房地产政策。3月份以来,已经有包括兰州、郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛等城市放松了房地产调控政策。

这一背景是,根据国家统计局数据,2月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有24个和39个。

“需要注意到,放松限购的地方,基本上楼市的城郊都比较惨淡。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,这些地方即使放松,也很难期待有很多购买人群入场。

根据克而瑞的数据,长沙也在面临成交同比下跌的情况。2022年3月,长沙内五区商品房供应回暖,但成交受疫情影响,不及去年同期。3月新增供应建面94.3万平方米,为上月供应量的3.5倍,同比下滑11.8%;成交建面74.6万平方米,环比上涨95.2%,同比下降36.4%。

“目前房地产已经到了转折点,强势反弹已经是不可能的。在低潮时长沙楼市还算活跃,这已经算不错,毕竟没有经历悬崖式暴跌,工业地产需求还比较旺盛。”王义高表示。

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  • 编辑:夏学礼
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