2021年中国楼市调控排名前列枪来了

　　近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

　　排名前列道红线是“房地产占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

　　第二道红线是“个人住房占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

　　这可视为针对房贷的“两道红线”，与去年针对房企的“三道红线”，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。

　　据安信证券数据，在35家披露数据的上市银行中，有10家踩中红线，其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。

　　机构估计，受此影响，预计2021年将减少个人4000亿左右，按照50%首付规模来看，较高可能拖累商品房销售7000亿-8000亿。

　　这还是高估情形。要知道，2019年，全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言，影响不宜夸大，但传达出的信号却不容忽视，楼市承压在所难免。

　　从短期来看，由于信贷受到限制，房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行，尤其是中小银行，房贷利率将会出现一定回升。

　　不过，从中长期来看，利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。

　　信贷是个大盘子，房地产是其中重要一环。涉房一旦被限制，势必影响整个市场的信贷资金配置，基于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。

　　一般而言，大城市由于银行众多、楼市风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。（参阅《2021年开始，房贷利率要变了》）

　　房贷“两道红线”，针对的是银行和购房者，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。

　　2020年末，中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；而增速之快，则位居世界前列。

　　只要负债过高，一律限制新增融资。这一政策，旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性，防止出现 “大而不能到”的局面。

　　随着房企“三道红线”落地，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。

　　过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。

　　如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，不一而足。

　　上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关占银行业的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

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