楼市分化在加剧

　　2020年底开起的楼市行情，北京只有学区、少部分优质板块、及个别核心行政区的房价迎来了大幅上涨。

　　至2015年“十三五”规划建议出台以来，北京就在不断的疏解非首都核心功能、限制总人口规模、倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整。

　　2021年北京常住人口2189万，相比2010年的1962万，11年仅增加了227万，平均每年增加20.6万。

　　如原先日人流量达到10万的西城区“动批”市场，被疏解至天津、石家庄等地，原址打造成了科技金融创新中心。

　　到2020年，已经有7000余家企业迁出北京，重点包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态，其中一般制造业企业3000余家。

　　北京户籍人口从2010年的1256万，到2020年1347万，十年仅增长了90万人，每年仅增加9万人，光京籍出生人口就能把指标覆盖。

　　而近十年非户籍人口增加了137万，平均每年有14万人涌进北京，非户籍总人口高达850万以上。这说明在过去十年，拿到京籍的北漂少之又少。

　　非京籍的大多数北漂，哪怕有京房，为了子女教育，终也不得不离开北京，因为多读完九年义务教育，就得回原籍参加高考。

　　与此同时，北京人口的老龄化在不断加剧，截至2021年底，北京市60岁及以上常住人口441.6万人，占常住总人口的20.18%。

　　65岁及以上常住人口311.6万人，占常住总人口的14.24%，为五年来增量和增速的一年，这标志着北京已进入中度老龄化社会。

　　而与之对应的却是新出生人口在不断下滑，因二胎政策刺激，北京新出生人口在2017年达到17.1万的高峰之后，次年便开启了断崖式下跌。

　　2021年京籍新出生人口仅有9万，相较2017年跌幅高达53%，如减去死亡人口，总人口净增-1.4万。

　　到了2020年，北京200-300万的成交总价占比腰斩至17%，500万以内的成交总价更是跌至65%。

　　成交总价分布的数据，从侧面反应了上海楼市能全面开花，源于有大量500万以内的刚性购买力支撑，占总成交的80%。

　　而北京由于刚性购买力的大量流失，导致楼市分化，刚性住房成交量持续下滑。500万以上的置业群体则从2015年的14%升至35%，置换改善的需求攀升明显。

　　目前二手房挂牌的房源量虽高达94600套，但500万以下房源就有53899套，占总房源的57%。

　　绝对外来人口的增量大幅减少，而新房与二手房的库存量却在不断增加，这种供大于求的关系，让北京楼市缺少了全面上涨的核心支撑。

　　也会导致绝大部分远郊区域低总价的刚性住房流动性与购买力减弱，乃至主城区非学区的老破小加速下行。

　　这对东西海等学区板块来说，比如西城德胜，由于竞争相对减少，单校确定性更强，价格有可能回弹或增加。

　　对次一级的影响可能较大，特别是年代久远的老破旧，学区属性被稀释，又欠缺居住属性，会陷入流动性减弱与价格阴跌的结果。

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