2021合肥楼市政策大盘点房价格局已变

　　编者按：2021年，合肥楼市历经上半场的狂热、下半场的渐趋理性，迎来新变局。4.6楼市新政八条+两集中土拍新政双管齐下，房地产宏观市场表现趋于多元，多种矛盾融为一体，堪称“冰与火之歌”。天猫好房&乐居合肥独家策划《2021合肥楼市备忘录》，从土地、摇号、上市量、房价等方面，以数据说线年合肥楼市走向。

　　先后出台土地“两集中”、实施学位制、热盘“摇号+限售”等意义重大的新政，楼市调控重拳出击，令火热的合肥楼市明显降温。

　　2021年2月26日，自然资源部相关负责人提出，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，史称“两集中”。涉及城市北上广深等22个城市，合肥在内。

　　3月12日，合肥发布通知，明确合肥市本级住宅用地需实行“两集中”同步公开出让，市本级2021年住宅用地公告供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量，且原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

　　“两集中”下，合肥土拍规则换锚，不仅拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”还对地块入市的预售条件有所限制。

　　在一定条件下，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%-80%以上的，方可进行销售，意味着入市周期延长。

　　除此之外，在4月6日合肥八大新政中还提到，将稳定增加居住用地供应量，今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上。

　　2021年合肥“最狠”的楼市政策，莫过于4月6日发布的热点楼盘公证摇号+限售，有效打击了投资客。

　　4月6日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确要加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。

　　公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

　　（二）登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的；

　　值得注意的是，摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。当购房者持有房产时间变长，不仅提高了时间成本，也平添了许多风险，投资客固然会变少。

　　4月6日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确合肥市将实行市区学区内成套住房入学年限政策。

　　自2021年秋季入学起，市区将实行“同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”政策。根据“老生老办法、新生新政策”原则，目前已经在校就读学生的家庭住房信息今年无需执行该政策。

　　众多周知，由于大量投资客的操盘，从2020年到2021年上半年合肥热门学区房房价跳涨，这使得学生家长焦虑不安，对市场影响恶劣。

　　4月6日新政在原有限购、限贷的基础上再加码，热点区域二手房纳入限购、加强住房审慎管理，进一步堵住漏洞；同时从严控制商品住宅定价等多管齐下，促进房地产交易市场稳健发展。

　　暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和17个中小学纳入限购范围，包括目前大家认知的绝大部分传统名校。

　　除此之外，以公司名义投资买房被堵：暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房（经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外）。

　　法拍房纳入限购：通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。

　　2021年1月5日，合肥市房管中心还表示，市民从提交查询材料日起往前推，如果申请人离婚未满2年，则按照原家庭进查。

　　此次限购政策明确将合肥二手房纳入限购中，这将有力的打击炒房客，以及部分“坐地起价”、“临时加价”的房东们。

　　同样，热门区域限购，购房需求势必外溢，除了庐阳、包河等区域外，瑶海、新站以及三县或将迎来利好。

　　新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售，不再纳入商品住房价格备案范围；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

　　通知要求，加强个人住房首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。严格落实房地产集中度管理要求，法人金融机构房地产和个人住房占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

　　2021年8月4日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于深化学区房调控政策的通知》。自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。

　　通知明确，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。

　　此举再加上学位制，有效的遏制了名校房快进快出的市场乱象，名校房的价格无法再“肆意妄为”。但二手房指导价的细则一直未出，不过政策要的效果也达到了，市场确实在变冷静。就下半年表现来看，合肥的学区房价格已经出现了明显松动。

　　面对楼市乱象，合肥高度重视，严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为，目标直指目前市场上存在的一些“号头费”“茶水费”等现象。

　　明确房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售；房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。

　　另外，针对二手房哄抬房价等恶意炒作行为，合肥5大部门联合发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》，来稳定市场。

　　2021上半年，合肥正式明确“十四五”时期，将进一步拓宽缴存范围，让住房公积金政策，惠及更广大人民群众。12月份，正式发布公告，合肥市个人也能缴存公积金且能享受优惠政策。

　　按照计划，2021年全市（不含省直分中心）实现归集197.77亿元；新增住房公积金缴存单位5000户，新增缴存职工41000人；全市发放住房公积金123.02亿元，回收50.76亿元，提取住房公积金134.02亿元，实现增值收益5.92亿元。

　　工作要点中透露，合肥市将完善个人住房政策，合理引导住房消费，优先保障首套房需求，兼顾改善型住房需求。

　　随着城镇化的不断推进，越来越多的进城务工人员、外来务工人员成为合肥新市民，《规划》明确这些新市民以及自由职业者群体，也纳入住房公积金缴存范围。

　　2021年12月初，合肥市住房公积金管理中心发布消息，12月1日起合肥灵活就业人员可以个人名义缴存住房公积金享受优惠政策。

　　这也就意味着，这部分群体自愿缴存公积金后，在合肥买房也能选择公积金，目前住房公积金利率为3.25%，商业的利率要高上近一倍，新市民和自由职业者可以更好地实现“安居梦”。

　　楼市热度居高不下不高新区，2021年出台了一份独属的楼市政策——职住平衡，有效缓解了本区域职工买房难得现象。

　　2021年10月9日，合肥市住房保障和房产管理局发布通知，合肥高新区范围内的新建商品住宅项目登记摇号销售时，在提供不低于30%比例房源优先用于刚需人群购房后，将同时提供不低于总房源30%比例的房源用于园区重点产业职工购买居住。

　　据专业人士介绍，职住平衡是指在某一给定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等，即职工的数量与住户的数量大体保持平衡状态，大部分居民可以就近工作。

　　该政策照顾本地工作有购房需求的优先选房，缓解了本区域职工买房难得现象，但局限于高新区引起部分市民不满，希望在2022年能够推广到其他区域。

　　综合来看，2021年的合肥楼市在政策上的一系列动作，对刚需购房者和自住购房者的友好度满满，“房住不炒”的定位也是十分明确。