预售制取消不了

　　在房地产市场急剧降温、预期走低的背景下，因为“停贷”风波的发酵，预售制成了万恶之源，主张“废除房地产预售制”的呼声顿时高涨。

　　但是，取消预售制，对于现在的房地产行业太难了，将是致命的打击。短中期内预售制度不会有大动，更可能是在制度上提出一些改进和完善的方法，近3年来商品房预售比例平均约为83.6%，未来可能会降低，但绝非把预售制度打死。

　　在房地产市场急剧降温、预期走低的背景下，因为“停贷”风波的发酵，预售制成了万恶之源，主张“废除房地产预售制”的呼声顿时高涨。

　　现在网上有很多的声音，在抨击内地的预售制度，指责内地抄香港“卖楼花”作业不抄完，留下的大坑最后是购房者买单。

　　如今内地的预售制在制度定位、权益势力、支付方式、目标群体等等定位上都有所不同，香港的“卖楼花”侧重于通过信用预订或分期付款来促进销售；而的商品房预售的核心目的是集资建房。

　　香港有《预售楼花同意书制度》和《一手住宅物业销售管理条例》两个条例，开发商想要卖楼花，必须要有政府同意，而且政府还会要求开发商提供两点证明，一是开发商已经支付全部地价；二是开发商有能力支付建筑费，可以通过建筑按揭或银行承诺书证明，哪怕开发商商中途倒闭了，破产了，银行也会拿钱出来补上，买家不会有损失。

　　首先是购房门槛。卖楼花政策对刚需客户其实并不友好，在建筑期付款政策中，购房者除了要支付购房时的定金（约房款5%）外，还需要按楼盘建筑期支付房款，甚至会因为房价涨跌出现追加首付款等动作。购房者的权益确实得到了最大保障，但是购房成本却高得多。

　　其次是土地政策。以现有预售制度，如果严格按照流程执行，烂尾楼发生的概率是非常小的。如今出现各类停工烂尾事件的原因在于各地的土地政策，对于一些三四线城市来说，产业单薄，人口外流，只能通过土地吸引开发商过来投资，靠卖地来提升市政配套，吸引产业前来。抽调预售款监管账户资金的情况，甚至已成为行业“潜规则”。如果严格执行预售制度，或者现房销售的话，土地价值会大幅贬值，各地政府的债务窟窿只会越来越大。

　　自从引入预售制，20年内房屋新开工面积从2.2亿平方米增至19.9亿平方米，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6%。而房地产行业作为周期之母，通过包含预售制在内的一系列政策，让中国仅仅用几十年时间就完成发达国家几百年的城镇化进程。再一味地骂预售制，实则是过河拆桥。

　　预售制20年来帮助内地房地产行业迅猛发展，那么当房地产进入存量市场，这种“放肆扩张”型的制度是否应该废弃呢？

　　取消预售制实际上就是要降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能。从这个角度看，是非常符合行业发展方向的，可以促进房地产业的理性回归。

　　定金及预收款、个人按揭，多年来一直占房地产业资金总供给很例，据统计，2017年到2021年，定金及预收款、个人按揭两项之和在全国房地产开发投资“本年实际到位资金合计”中，2017年占比34.7%，2021年增至38.6%；在“本年实际到位资金小计”中2017年占比从46.5%，2021年则上升至52.9%。

　　如果现在废除房地产预售制，这对于房地产行业堪称釜底抽薪，将导致该行业整体资金状况急剧收紧恶化。与此同时，房企杠杆率的下降和行业规模的收缩，在直接影响楼市供给总量的同时，必然也会引发行业融投资规模的下降和建设规模的下降，甚至带来GDP的收缩，因房地产市场规模收缩而带来的产业链负面影响也是不言而喻的。

　　购房的业主，最需要的是烂尾楼盘尽快复工、完工、交房，而不是让相关开发商倒闭，更不是让地产产业垮台。而更广大的国民群体，无论对房地产市场泡沫有着多大的反感，都得正视这一现实：住房带动了巨大的投资、相关产业需求和就业，房地产仍是中国的支柱产业。

　　更何况，实际上多为房地产专家都曾表示，“预售制只是目前房地产困局中很小的一环，更大的危机在冰山之下。”

　　2021年全年，全国房地产开发投资完成147602.1亿元，当年全国房地产开发投资实际到位资金合计275237.0亿元，比投资完成额多127634.9亿元；今年1-6月，全国房地产开发投资完成68314亿元，本年实际到位资金76847亿元，全国实际到位资金也远多于开发投资完成额。并且楼盘烂尾和业主强制停贷是小部分现象，若因此而主张全面废除房地产市场现行的预售制，不是一个适合的理由。

　　与此同时，房企并非实施现房销售的最大阻力，地卖不掉，地方政府的财政收入将承受巨大压力。房地产是个枢纽型行业，牵一发而动全身，在土地财政没有找到替代方案之前，现房销售很难有效推进。

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，“因为调控政策对新房实行限价，这导致房企的利润如制造业，仅有5%。……改为现房销售后，从拿地到销售需要近3年时间，一次性从一个楼盘赚取30%的利润，才能保持与当前一样的利润率。”

　　地方政府要保持高昂土地财政收入，开发商要维持高额的利润，购房者意欲更低的政策优惠价格，取消预售制后，更无可能实现。

　　尽管取消预售制对内地房地产市场来说是大势所趋，包括姚洋、任泽平、马光远等在内的经济学家也赞同取消商品房预售制。

　　首先是针对已经爆雷、或是资金链紧张的房企，从项目入手保交付。近日住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门也出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。地方城市已经开始行动，比如回购烂尾楼、未开工的土地回购、地方城市牵头进行资产重组等等，未来也将会有更多关于保交楼的举措出台、更多资金注入。

　　其次是针对尚未出险的优质房企，在企业层面上，提供流动性。根据最新消息，为了缓解房企的流动性压力，监管层继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，后续也将再一次对示范性房企融资提供支持的政策。

　　最后是房贷利率。日前央行宣布5年期以上LPR大幅降至4.3%，再叠加首套房可再减20个基点的政策，目前最低房贷利率已降至4.1%。这已经低于2009年房货利率打7折后的4.156%，已是史上最低。甚至有专家表示，不排除再次降息可能性。

　　以降息作为刺激手段，配合保交楼推进和房企纾困，救市政策均是从修复出发，而非颠覆。可想而知，为防止楼市震荡，取消预售制这类猛药，暂时不在考虑之中。

　　因此，短中期内预售制度不会有大动，更可能是在制度上提出一些改进和完善的方法，如今确实也有小部分城市开始试点进行现房销售。近3年来商品房预售比例平均约为83.6%，未来可能会降低，但绝非把预售制度打死。

　　无论是实施商品房预售还是现房销售制度，都应该以维护房地产秩序的健康平稳发展为根本，毕竟住房也是民生之本，关乎着千家万户的利益。

　　治大国如烹小鲜，施政更是要掌握火候，不能过头，也不能缺位。对于中国来说，因城施策才是良方。返回搜狐，查看更多