深圳楼市分析关于深圳楼市新政的解读及对东莞市场影响分析

深圳房价连续暴涨，并创历史新高。深圳作为房价上涨的风向标，房价过快上涨已到市场的高度关注。在会议上，住建部部长陈政高表示，稳定一线和部分二线城市的房价是当前的重要任务。深圳房价的高涨令到深圳客户对深圳房价未来走势存在担忧，调控风声不断，市场滋生观望氛围，业内对于深圳楼市政策收紧达成共识。深圳房价上涨过快，是深圳新政出台的主要背景。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截止3月20日，东莞住宅有塘厦、松山湖、凤岗3个镇区的价格超过“2万元”，有14个区域的房价在10000-20000元/㎡之间，这意味着东莞超过一半以上的区域的房价单价是过万元，仅有大石龙片区和水乡片区的局部镇区的房价处于全市的“价格洼地”。从价格同比涨幅来看，塘厦和大岭山的价格同比增幅超过100%，樟木头、凤岗、大朗、虎门、横沥、松山湖、黄江、长安、沙田、清溪等10个区域的房价同比去年同期增幅是超过50%的，东莞多个镇区房价涨幅明显。东莞房价延续涨势，并且房价屡次创新高记录，触及天花板，一方面是东莞市场的供应紧缺所至，供求关系的严重失衡，让市场优势向卖方靠拢，开发商具有定价上的绝对优势。另一方面是深圳客的投资需求大量涌入东莞，部分不良中介参与炒房，哄抬楼价。

深圳房价连续暴涨后，市场上关于深圳调控加码的风声不断。深圳新政出台，将直接降温深圳楼市的交投热度。深圳新政出台后，也会改变购房者的市场预期，加剧市场的观望氛围，购房者入市意愿下降。受到调控加码，市场预期的变化以及观望情绪的增加，深圳房价上涨将出现乏力，也会蔓延至东莞市场。东莞市场缺乏深圳客的支撑，房价上涨乏力，开发商也会谨慎定价，将东莞房价上涨过快的势头。

据国家统计局最新发布的70城房价数据显示，2016年2月，深圳房价环比上涨3.6%，同比去年涨幅高达56.9%，均位居全国首位。自去年以来，深圳新建住宅价格涨幅始终高于，深圳成为全国房价领涨的城市。根据深圳中原研究部的数据显示，2月深圳新房均价高达4.8万/㎡，再创历史新高。

深圳限购升级，提高购房门槛后，开发商切勿认为深圳新政将会促使深圳客加速流入东莞、惠州等区域。东莞房价经过一轮暴涨后，深圳客对东莞房价存在担忧，入市谨慎。而中山价格洼地优势明显，反而更能吸引深圳客。深圳楼市投资预期降温，东莞房价上涨过快阻碍本地购房需求的充分。市场滋生观望氛围，购房者入市心态放缓，卖方优势逐渐减弱。未来市场过分乐观的预期在改变，东莞中原开发商抓住当前的市场热度出货才是，毕竟下半年的市场无法预测，因此东莞东莞中原研究部给予开发商几点：

本次深圳楼市调控的进一步升级，首套贷款还清后二套房首付提高至4成，提高购房门槛，重在投资需求。2015年深圳楼市的火热以及房价大幅上涨的背后，有很大因素是投资客进场，很多投资客户通过首付贷、P2P等方式获得首付资金。深圳提高购房入市的门槛，也在严禁打击“首付贷”、众筹炒楼，将投资需求的。

深圳新政出台后，深圳楼市的热度降温，交投量下滑，市场观望氛围将蔓延至东莞楼市。深圳客流入放缓，而目前对接深圳客需求的项目来访量迅速下滑，深圳客在东莞买房的需求减弱，而高房价与东莞本土主力购房群体脱节，加剧市场的观望氛围。本地购房者承受不起如此高的房价，而深圳客的流入在放缓，这将大大影响主打深圳客的项目的走货速度，临深片区市场热度将迅速降温。

从2015年下半年以来，东莞房价了一轮快速上涨的行情。在深圳客的推动下，东莞多个区域房价已上升至极限，未来可上涨的空间非常有限。东莞高房价对深圳客的吸引力减弱，未来东莞楼市投资收益下滑的预期也在加剧。本轮深圳新政出台后，深圳客的需求或者向中山这些价格洼地明显的城市进攻。中山2月全市商品房的签约均价为6300元/㎡左右，相比东莞、惠州过“万元”，东莞部分区域的房价更是“2万元”，中山的价格洼地对深圳客的吸引力更大，未来升值空间也更大，将吸引深圳客加速流入中山。

在深圳客以及二联动转介的推动下，东莞局部区域房价出现快速上涨，比如大朗、大岭山、沙田、黄江、横沥等镇区的房价已处于非常高位的水平，与本地主力购房群体大大脱节。深圳楼市预期降温，深圳客大幅撤离后，由于缺乏深圳客的支撑，房价也将出现回调。东莞房价已处于天花板的水平，再往上涨的动力明显不足。房价再往上涨，消费者购房的积极性明显下降，涨价乏力。

新房市场的火热快速蔓延至二手市场，尤其是局部供应紧缺的临深片区和中心城区二手交投迅速升温。临深片区供应紧缺，而深圳客的需求又十分旺盛，推动二手交易的活跃。塘厦的二手房均价去到15000元/㎡以上，部分90年代的老龄的楼梯房单价也去到10000元/㎡以上，二手房价格迅速飙升，但从成交量来看，增长较为缓慢。年后中心城区的房价也迎来“补涨”行情，年后的楼价比年前出现了快速上涨。房价上涨的消息引起部分购房者恐慌性入市，城区的一手房源可选择性寥寥无几，市场需求流向二手房。但业主在高预期下，大幅提升放盘价格，如有诚意买家，又出现反口、反价，真是“手快有、手慢无”，甚至有部分业主只是放盘出来刺探市场。尽管业主放盘价格远远高出购房者的心理预期，但是市场“有价无市”的现象突出，房价高位，但交易量非常少。

目前东莞已有一半以上的区域房价是超过“万元”，塘厦、松山湖、凤岗更是破“2万元”，东莞房价已处于历史高位水平。这背后是深圳客的推动、二联动转介成本至房价上、供应紧缺等因素导致。深圳购买力强，对房价的承受能力高，但深圳客撤离后，东莞市场将回归本土需求。房价过高与本地客户的收入水平、购买力出现，本地购房者将承受不起“高价房”，阻碍本地合理的购房需求的，不利于东莞房地产市场长远的健康持续发展。

东莞楼市量价的暴涨，离不开深圳客的推动。深圳楼市投资预期降温后，深圳客流入东莞的需求将明显减少。从近期的主打深圳客需求的项目的来访量来看，不少对接深圳客需求的项目来来访量出现了明显下滑，一方面反映深圳投资客的退场，市场热度迅速降温；另一方面面对高位的房价，而目前股市注册制的延后实施，股市的低位吸引投资客资金进场，投资者对东莞房价未来的上涨预期也出现担忧。深圳客的购房需求未来更多是流向中山这个全市均价仅6300元/㎡的价格洼地。由此，东莞中原研究部研判，深圳投资客的退场以及东莞高房价的风险加大，可以预见临深片区以及虎门、沙田、厚街、大朗、大岭山、松山湖、沙田等对接深圳客需求的项目成交量将放缓。

截止2月底，东莞住宅的消化周期不足4个月，市场供求紧缺的局面在加剧。高预期的市场下，开发商捂盘惜售心态强，项目开工进度缓慢以及捂盘的惜售心态突出，加剧了市场供求紧缺的失衡关系。市场但凡有货，基本能走量。但随着东莞楼市负面的消息蔓延，房价高涨以及深圳新政的出台，买方市场的购房者已进入初步观望期，房价看跌预期增加，入市步伐放缓。市场滋生观望，开发商的高预期也将发生转变，未来市场看淡的趋势将出现。趁市场仍然保持一定的市场热度，开发商将调整推盘计划，加快推货节奏。

近期关于东莞楼市的负面消息频繁被，比如中介联合开发商炒房的丑闻、购房者退房、行业潜规则等丑闻。丑闻被后，关于东莞楼市的负面消息此起彼伏，市场滋生观望氛围。房价被某些不良中介哄抬后，价格被大幅抬高，消费者最终是者。此事件后，负面的持续蔓延，令消费者对中介、开发商失去了信任，也会受到相关部门的高度关注。近日东莞房管局也在回应中介炒房事件，表明要联合打击“黑中介”。中介参与炒房，购房者信息不透明，增加了购房者的担忧情绪，放缓入市步伐，这对于开发商出货是不利的。

近期东莞临深片区的很多项目出现来访量下降，深圳客的来访量缩减更加明显，市场出现转冷的迹象。深圳限购加码后，东莞不少楼盘认为受到深圳限购影响，将促使深圳客加速流入东莞。然而东莞中原研究部不认同此观点，深圳客流入东莞的关键因素是不会因为深圳限购的升级、深圳购房门槛的提升而挤逼需求加速流入东莞，深圳客流入东莞关键是之前东莞房价的价格洼地。深圳客流入放缓最根本原因在于东莞目前房价过高，对深圳客的吸引力减弱。

东莞房价的过快上涨已备受市场各方的瞩目关注，一方面房价过高，不利于东莞房地产的长远健康发展，而高房价变为二手房后，可接盘的人是少数。其二，房价上涨过快，透支了未来的上涨空间，严重阻碍本地购房者合理购房需求的。

2015年深圳楼市交投火热，量价齐升，住房贷款规模也大幅增长，杠杆远远高于其他城市。其中，不少投资客通过首付贷、P2P等方式获得首付资金。本来新政的出台重在打击投资需求，严禁打击首付贷、众筹炒楼等行为，降低房地产贷款杠杆，防范金融风险。

2015年下半年东莞房价进入快速上涨的通道，购房者跟风追涨入市的现象突出。2016年开年后，东莞楼市也出现了短暂的疯狂，房价过快上涨自住客户恐慌性入市，也增强投资客的入市信心。进场的投资客，其中不乏是通过首付贷、P2P等方式获得首付资金来炒楼的短线投资客。一旦市场降温，部分短线投资客将形成资金压力，降价抛售房源。而被深圳客炒高的区域房价，如大朗、大岭山、沙田以及临深片区一旦缺乏深圳客的支撑，市场需求回归本土购买力，房价将出现明显的下行压力。市场的变化，也在改变开发商高预期的乐观心态，新品入市也将谨慎定价，不排除部分开发商降价出售，这都会造成东莞房价下行的压力。

一线城市政策收紧的风声越演越烈，上海和深圳都已出台新政来打击楼市的投资需求、楼市的“场外配资”。经过2015年深圳和东莞房价的快速上涨，深圳房价持续领涨于全国，东莞房价也处于历史高位水平，未来上涨空间有限。深圳新政出台后，深圳楼市将出现明显降温，成交量下滑。

目前市场普遍认为，深圳出台的新政过于温柔，对深圳楼市的作用有限，房价也很难降下来。但东莞中原研究部认为，深圳出台预期之内的新政，主要是深圳房价经过一年多的快速上涨，房价已处于绝对高位，市场本身有调整的需要。这不同上海，上海的房价上涨处于起步阶段， 需要严厉打击投资、投机的需求。深圳新政更多是要向投资者确认深圳楼市已处于高位，希望投资者离场。深圳楼市由于投资、投机需求的比例太高，泡沫太大，一旦投资者离场，深圳的房价将会大幅调整，这是市场行为决定的。

近期受到深圳楼市调控收紧的风声，深圳客入市观望情绪增加，流入东莞的需求也减弱。根据东莞中原的数据显示，近一周东莞临深片区以及对接深圳客需求的项目来访量明显降温，如虎门、塘厦、沙田、凤岗一些具有代表性的楼盘的来访量均出现了明显的下滑，樟木头某个项目的来访量更是下降50%。对接深圳客需求的项目来访量出现大幅降温，反映深圳客流入东莞的需求减弱，市场出现降温迹象。