桂林房价关键词 微利(图2016-5-23桂林楼市价格走势

根据相关部门公布的数据,今年上半年桂林房地产成交明显下滑,除了市区同比微涨之外,临桂和灵川均出现了大幅缩水。特别是临桂新区,去年成交量呈爆发式增长,但今年上半年就像一只漏气的气球,成交严重缩水,1~6月份其商品房成交套数和成交金额,同比分别下降了53.5%和53.3%。业内人士表示,去年多重利好为临桂新区造势,今年在没有利好刺激的情况下,区域的市场出现明显降温实属意料之中。

而土地成本的上涨,对于中小房企的影响最为直接。据统计,桂林近5年来土地价格上涨了2~3倍,市区土地从原来的100多万元/亩上涨到了400万~500万元/亩。上周成功出让的南药地块,成交单价已经达到570.11万元/亩,比去年421万元/亩的最高成交单价高出近150万元/亩。虽然该地块相比去年的地王来说,地理更好,但要求“商业占比达64.49%”,这一条件直接将许多中小房企拒之门外,就连一些大牌房企也不敢轻易出手。

而积极有效的营销策略则是争夺市场的重要途径,在房地产的微利时代,价格回归的同时,迎合市场需要,打造适宜的产品、提供人文关怀等细致服务等,也将能为开发商赢得更多的客户和市场。“价格回归反馈消费者是一个思,未来的开发商,也必须朝着品质化和精细化服务等方面来赢得市场。”业内分析,这也是微利时代房地产发展的重要因素。

桂林市房地产业协会会长申应林对于上半年桂林楼市的走势,如此评价道:“根据今年上半年的市场情况看,桂林房地产的发展正在趋于健康,而且今后也将在这样的基础上保持平稳。”

因为去年的利好形势,不少房企大幅增加了今年的产品供应和销售任务,但是由于购房群体的需求在去年得到了大量,今年上半年桂林房地产市场的供应量明显超过了需求。与此同时,银行收紧的信贷政策使得开发企业的资金紧缺,桂林某商业银行信贷部负责人曾向记者表示,今年上半年该银行对于房地产企业申请的开发贷款,放贷率几乎为零。同样受到银行政策影响的还有按揭贷款,其申请以及审批门槛大大提高,这对于房地产行业的融资来说无疑是雪上加霜。

预判性地看到今后的市场形势,更多开发商开始开拓旅游地产、特色商业地产等渠道,进行多元化的项目开发。例如不少外来大牌房企以商业、旅游地产进入桂林;本土房企中的冠泰地产,旗下的罗山湖项目以旅游和度假休闲为主,袭汇集团则在八里街打造汽车城项目等。

随着整体成交量下滑,房价涨幅与去年同期相比也大大缩水。根据国家统计局公布的数据显示,今年1~5月份桂林市区新建商品房价格上涨幅度开始明显收窄,5个月中单月最高涨幅为0.5个百分点,与去年同期最高涨幅3个百分点相比差距甚远。值得注意的是,今年上半年房价指数的低谷出现在往年销售旺季“红5月”前夕。

作者：吴李赟 Photo 方嘉

涨幅缩小,行业暴利难再

微利时代,比拼的是内功

Text/记者 吴李赟 Photo/方嘉

除了横向的多元发展外,在纵向的项目开发中,对于成本的控制和对市场的争夺,则是房企发展的关键。其中,对于成本的控制上,明显看出开发企业谨慎拿地的态度。今年上半年拍出的不少地块,都以起始价成交,且每地块参与拍卖的开发商也仅有2~3家;除了个别地块之外,整体的成交溢价率并不高。“由于对当前市场信心不足,现在房企拿地尤为谨慎,特别是一二线房企在三四线城市的拿地热情,相比前几年来说大大降低。”辉煌地产桂林公司总经理陈剑锋表示。

以价换量,挤压利润空间

进入2014年的楼市成交低迷,在全国范围内蔓延,桂林房地产市场也面临着供需变化、银行政策等压力,成交量减少、价格涨幅放缓成为主旋律。地价居高不下、迫于压力以价换量、原材料价格不断上涨等,都不断挤压着房企的利润空间,导致房地产这个原本被称作“暴利”的行业,逐步微利时代。随着行业整体利润的变化,房企的经营行为也会随之改变,在未来的市场竞争中,房企的“内功”将显得越来越重要。

市场调控之下,融资成本、土地成本的上升,以及房价的下行,都挤压着房企利润空间。在前期投入了大量资金推动项目开发的情况下,今年上半年严峻的销售形势,让许多开发商面临着资金回笼的压力,行业的竞争使市场开始进入以价换量的销售时代,特惠房、平价上市、全民营销等销售策略不断出现。“从目前的市场情况来看,刚需成交的占比上涨,房企未来将会针对这一主要购房群体推出合适的产品,同样在定价上也会考虑其消费水平。”罗山湖集团总裁助理丛莽说道。而最近部分楼盘即将上市的新品,将主推“青年置业产品”,也印证了这一说法。

记者调查了解到,受市场影响,上半年桂林在售楼盘在价格上非常谨慎,绝大部分楼盘都保持原有售价或仅进行细微调整,房价未来大幅上涨的预期已经改变。在这个市场下,开发商“囤地”、“囤房”已经失去了原来的意义。