对3月30日几大部委房地产新政的点评：消库存稳房价区域分化或将加剧？3月30日楼

从70大中城市新建住宅价格指数来看,其中一线城市的价格指数明显比二三线坚挺。另外从我们的库存以及成交数据来看,一线城市的库存压力也要明显小于二三线城市。库存与价格的相对优势,背后的原因是一线城市新增人口规模较大导致住房需求相对旺盛的支撑。例如,2014年新增人口36.8万人,总人口同比增长1.7%左右,远高于全国人口0.5%的增速,而一些三四线及以下城市(尤其经济贫乏地区)人口增速则普遍低迷,甚至存在人口负增长的净流出现象。显然,新政消化库存的作用对于一线城市房地产市场价格、销量以及投资的边际效果会更大,而对于一些经济不活跃的中小城市或仍将难以得到改善,这也会在消化库存过程中进一步加剧房地产市场的区域分化。

新政或将加剧房地产市场区域分化,其中一线城市受益更明显。

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激发潜在住房需求,挤出投资性需求,但勿指望放松房地产能够救经济。这次房地产市场放松的背景与以往不一样,会导致其对经济的影响会有较大差异。目前最后一波婴儿潮(80、90后)购房高峰正在跨过,此后较低的出生率意味着未来购房刚需的逐步萎缩。另外,我国2011年的人均居住面积就已高达36平米左右(数据来自《中国民生发展报告2012》),与英国、法国等发达国家水平相当,并显著高于日韩等周边国家水平(日韩均为人均20平米左右)。因此我国房地产市场其实整体上已经供过于需,而且未来还可能加剧,这也决定了这次政策松绑很难扭转房地产投资增速下行的趋势。而我们认为新政(尤其降低二套房首付比例以及税收优惠等政策)最大的作用就是激发潜在住房需求,从而挤出投资性需求,达到需求结构的优化。加上目前权益市场的虹吸效应,均会加速投资性资金从房地产市场的撤离,权益资产在居民资金配置中的比重亦会得到进一步提升。

意图通过消化库存、稳定房价来控风险、稳增长。前几天央行公布了今年一季度储户问卷调查结果,虽然去年9月份以来房地产销量有所回暖,但调查结果显示储户购房意愿依然低迷(今年一季度储户购买住房意愿比例由去年四季度的14.5%降至13.8%)。另外,根据我们的一二三线部分城市房地产库存数据来看,去年10月份以来整体库存压力并未得到改善,甚至有所上升,其中,我们测算一线城市目前的库存可供销售月数高达10个月左右,二三线城市则达到20个月左右,2013年房地产较高的新开工水平加剧了现今整体库存压力。另外,最新公布的2月份70大中城市房地产价格指数环比亦普遍下降,同比降幅也进一步扩大。库存压力不但房地产投资意愿,也加大了房价下行的风险,而房价下行风险又银行资产质量,因此这次政策的控风险、稳增长的意图明显。

事件:3月30日下午,央行、住建部与银监会召开新闻发布会,发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》;同时财政部也在官网公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。(两大通知具体内容见后面附文)简评:几大部委一起出台房地产市场放松政策,虽然此前已有所预期,但放松力度超出预期。总体来看,我们认为两大通知文件出台目的,主要是意欲通过提振购房刚需来消化房地产库存、稳定房价预期,从而起到稳增长与控风险并举的作用。但我们预计其效果可能会加剧房地产市场的区域分化,短期或有一定稳增长效果,但仍难扭转整体房地产投资增速下行的趋势。政策意图托底经济,降低风险,但亦或加剧区域分化,一线城市房地产市场短期受益更明显。