三年“健身”之后 绿城中国准备弯道超车了?

三年“健身”之后 绿城中国准备弯道超车了?黄鹤楼烟图片,000041基金今天净值,烽火九州, 21世纪经济报道 唐韶葵,王佳琦 3月23日下午，绿城中国控股有限公司（03900.HK，简称“绿城中国”或“绿城”）召开线上业绩发布会。在行业经历调整之际，绿城中国在2021年创下销售业绩

21世纪经济报道 唐韶葵,王佳琦

3月23日下午，绿城中国控股有限公司（03900.HK，简称“绿城中国”或“绿城”）召开线上业绩发布会。在行业经历调整之际，绿城中国在2021年创下销售业绩新高，全年合同销售额3509亿元人民币（下同），同比增长21%。

绿城中国执行董事、副总裁李骏指出，绿城中国过去一年全年目标完成113%。由于数字化赋能销售效能，去年绿城中国自投板块整体销售去化率69%，人均销售额同比提升12%。但因应市场环境变化，绿城中国主动将2022年销售目标下调了5.9%，定为3300亿。不过，李骏称争取超额完成，表明绿城中国对规模增长的信心不减。

对此，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东认为，经过2015年到2018年三年的康复期，2019年到2021年三年的健身期，2022年到2025年，绿城中国将迎来一个稳定的发展期。他认为，从当下的市场环境与绿城中国披露的财报数据来看，这一判断符合实际。

与大多数同行一样，绿城面临销售压力，但通过数字化赋能与城市投资布局的调整，并在内部通过共赢共担机制加强员工成长与公司运营能力，绿城中国已逐渐进入增长周期。2021年，绿城在行业销售规模上排名第七位，比2020年前进了一位。

多年调整的结果

2021年这份成绩单，表明绿城在经营效益、销售规模、土地投资和产品服务多个经营维度呈现良好的发展态势。绿城管理层对2022年-2025年周期的营收核定增长预期释放了更多信心。

反观2021年之前的绿城中国，2017年-2020年，绿城中国计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元、13.76亿元、13.34亿元，共计提减值54.23亿元。与此同时，净利率除了2020年站上8%的高位水平，前几年均低于行业平均水平。

净利率下滑有行业原因，也有绿城为此前的过度扩张买单的因素在内。2017年，绿城销售规模破千亿。在2020年规模突破2000亿之后，绿城中国开始投资布局调整，且效果很快就出来了。

李骏在业绩会上透露，绿城中国自投项目整体销售结构稳健。2021年3509亿销售规模中，绿城中国自投项目合同销售额在一二线城市达到2139亿元，占比80%。

2021年，绿城开始弯道超车，实现了营收与利润的双位数增长：2021年全年收入1002.40亿元，同比增长52.4%；年内实现净利润76.87亿元，同比增长33.4%；股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%。

其中，绿城股东应占利润44.69亿元，增长17.7%，这一增幅小于股东应占核心净利润超过44%的增幅，表明绿城中国的盈利能力也在增长。

与此同时，有了中交集团的背书之后，绿城近几年逐渐加强偿债能力。2021年，绿城中国净资产负债率为52.0%，同比下降11.8个百分点；现金短债比2.2倍（2020年12月31日：2倍）；总借贷加权平均利息成本为4.6%，较2020年的4.9%下降30个基点。一年内到期债务比重较2020年末下降2.2个百分点，占集团于2021年12月31日总债务25.1%。

债务结构进一步优化的同时，绿城中国的融资成本也持续下降。

统计数据显示，2021年，绿城中国于上海证券交易所、深圳证券交易所及银行间市场完成境内债券公开发行本金总额共人民币257.18亿元，平均利息成本为3.55%，融资成本保持较低水平且渠道畅通。

2021年6月，绿城成功筹组三年期境外银团及双边贷款，本金总计9.4亿美元，利率均为当地银行同业拆借息+2.51%。与此同时，绿城境外融资优势也在持续巩固：2021年12月，发行1.5亿美元三年期美元高级票据，票息5.95%；2022年1月，发行4亿美元票息2.3%的增信债券；2022年2月，增发1.5亿美元票息4.7%的高级票据。

挑战与机遇

与其他同样处于行业调整期的同行一样，绿城也面临销售与毛利下滑的压力。

2022年1-2月，绿城中国销售额274亿元，同比下降了31.3%。李骏对投资者解释，横向比较，绿城去化能力还是优于行业均值的。

作为绿城2025中长期战略的关键年份，2022年能否扭转下滑趋势？从绿城的新增货源与城市布局或能看出一二。绿城在有效减缓前述压力。

据透露，绿城今年一季度新推货源300亿左右，二季度有将近600亿的可售房源推出，货量翻倍增长。从2021年新增101个项目来看，预计这部分货值达3137亿元的可售货值将陆续在2022年入市。

绿城面临另一个挑战就是毛利率的下滑。2021年，绿城毛利润18%，同比下降5.6个百分点。绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强指出，毛利率跌幅较大的原因主要有两个方面：一方面是去年下半年之前，土地市场竞争激烈，土地成本上升了；另一方面是近年来受限价影响，绿城的品牌价值没有充分体现。已售未结部分货值也维持在这一毛利水平左右。但绿城2021年净利率维持在2020年8%的水平上了。

耿忠强透露，绿城重仓的部分城市如杭州、宁波等，虽然项目毛利率低于别的城市，但是这些城市市场去化快、回款快、资金周转效率高，也为股东带来较好的收益。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰透露，绿城一个关键的举措就是，进一步通过优化体制机制，拓宽投资渠道，精细管控各项成本支出，提升品牌影响力等举措提升项目运营效率。绿城坚持核心城市核心板块的投资策略，近几年超过70%以上的新增货值布局在一二线的核心板块。并且，在2021年上半年，在各地土拍市场火热的情况下面，绿城很好地保持了投资定力，在杭州、金华、南通等江浙城市以及北方中西部城市，没有盲目追高，避免了一些踩坑的风险。

从市场整体基本面来看，绿城中国管理层也认为目前还没有看到非常明显的改善，但认为2022年上半年是一个筑底盘整的周期，2022年下半年开始市场逐步会复苏趋稳。李骏指出，政策风向的转变，有利于房地产市场的恢复；市场需求出现了复苏的信号。2022年春节后，在核心一二线城市，据绿城销售团队统计，新房的来访量已经恢复到了去年12月底双周的平均水平。

谈及对行业整体的判断，张亚东认为可以用三句话来描述：行业总体稳定；结构逐步调整；长期趋向健康。他指出，2021年商品房成交体量达到18万亿元，已经到顶，将来会逐步下降，今后5-10年，行业成交量还会保持在15万亿以上。原来的房屋结构主要由商品房和保障房组成，比例约为9:1，今后会调整为“5：3：2”（50%商品房：30%共有产权房：20%公租房），逐渐调整为“4：3：3”的关系，只有这样的住房结构，才能解决“市场的归市场、保障的归保障”。随着调控深入，问题企业的出清，行业会逐渐健康起来。

基于这样的判断，张亚东认为绿城还可以抓住更多发展机遇。“如果没有销售规模的增长，就谈不上未来的营收和利润的增长。”张亚东指出，绿城要善用行业调整的机会。

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