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“惠州楼市惨状大湾区排第一”?房价跌去60%的真相来了

陈荣浩

一周前,惠州大亚湾一份未经官方发布的促进房地产消费方案,令市场一片争议。

与燕郊、固安的环京概念类似,惠州是一个主打临深概念和以承接深圳外溢刚需为特征的楼市。环顾惠州近10年房价走势,可发现惠州楼市涨跌呈现了非常显著的特征,涨起来快跌起来也快。

第三方中介平台数据显示,整体看,惠州房价从2012年的5500元/平方米,涨到目前的均价10817元/平方米,每平方米上涨5300元左右,涨幅高达96%。

而这几天,易居研究院一张关于惠州楼市市场景气度近10年最差的折线图在网上盛传,易居研究院院长杨红旭甚至直言惠州楼市技术形态近似崩盘,市场惨状大湾区排第一。

杨红旭微博

惠州楼市真的惨成这样了?那些在惠州买了房的深圳业主,这几年都经历了什么?《》日前实地走访了惠州楼市。

各项房地产指标全面下滑

过去几年惠州楼市的加速上涨,令不少开发商闻风而动,蜂拥至惠州拿地开发,大量大盘项目也应运而生。

但短期内的供需失衡,带来的直接结果就是房价下跌。注意到,2017年十里银滩海悦湾均价为1.4万元/平方米,但目前在第三方中介平台挂牌价普遍在5500-6000元/平方米不等。如一套满五唯一的78平方米3房,售价43万元,折合单价5513元/平方米,比开盘时的价格跌去了60%。

在刚过去的2021年,惠州新房成交数量、批售面积、成交面积均出现了普遍性下降。

惠州中原地产数据显示,2021年,惠州新房住宅批售127637套,同比下降19%;批售面积1319.3万平方米,环比下降18%;新房住宅成交96384套,环比下降39.9%;成交面积1015.0万平方米(临深737.6万平方米、非临深277.4万平方米),同比下降39.8%。

惠州某在建楼盘 每经 陈荣浩 摄

惠州南站新城片区、大亚湾片区和龙门县,是惠州楼市比较具有代表性的片区,南站新城是高铁南站所在的片区,大亚湾为典型临深片区,龙门县则是靠近广州、河源的区域。

这三个片区在发展上也各有特色,根据在探访过程中了解到的情况,惠州南站新城片区和大亚湾片区楼盘都相对密集,放眼望过去就能看到十分密集的房子。偏离主城区、主打海景资源的双月湾和巽寮湾两地同样如此,开发商密集布局,建设中的工地随处可见。

而龙门县的楼盘则相对分散,该片区靠近广州增城,区域景观资源主要为森林生态和温泉养生,区域内楼盘多配备度假酒店。

从居住氛围来看,惠州南站新城片区配套相对成熟,而大亚湾片区和龙门县的基础配套相对薄弱。

在走访过程中了解到,惠州南站周边片区的文体、商业、医疗等基础生活配套成熟,生活氛围相对浓厚些。而大亚湾片区和龙门县的基础配套相对较弱,进出交通更多依赖高速和国道,发展则更依赖外来游客,片区内随处可见度假酒店、农家乐等旅游资源。

购房者自述“5年跌去40%”

在惠州买房的,有很大一部分是来自深圳的购房者。乐有家成交数据显示,深圳购房者为惠州市场的主力军,2021年上半年深圳购房者占比为52.8%,深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比分别为33%和19%。

从采访的深圳客在惠州的买房经历看,他们在惠州买的房,下跌幅度少的在10%左右;下跌幅度较大的,持有5年,房价跌幅超40%。

后悔,几乎是所有人的一致说辞。

2020年,在深圳工作的赵鹏以总价约79万元,单价1万元/平方米买入惠阳区白云新城某二手房。

2022年2月15日,赵鹏告诉,房子大概同比买入时跌了10%左右。“我感觉我买的这个价格,应该跌不到哪去了。在惠州还是买二手房更实在一点,完全不用担心烂尾,而且二手房价格要比新房便宜不少。”

而相比赵鹏,刘新梅的亏损幅度更大,“买惠州的房子让我掉坑里了,5年时间亏了50多万元。”

刘新梅告诉,自己是在2017年3月买的华润小径湾二期海景房,单价1.5万元/平方米,82平方米,首付37万元,贷款86万元,每个月还款5800多元。

但现实给了刘新梅当头一棒,如今华润小径湾二期的房子,每平方米已相较于1.5万元均价跌去了5000-7000元,在第三方中介平台目前有不少房子的挂牌价在8000元-1.2万元/平方米不等。

刘新梅粗略算了一笔账,“已经还了59个月,利息将近14万元。如果我这套房子按1万元/平方米出售的话,总价已经由以前的123万元,变成了现在的82万元,加上已经支付的14万块利息,5年时间里已经跌去50万元了。”

中介称“在我这买房,我给你返佣金”

走进易建新在惠州南站附近的门店,一张标有整个惠州轨道交通线以及项目楼盘的地图格外醒目。

据易建新介绍,他在该片区开房产中介门店已近10年,楼盘地图是去年花了1000多元找制图公司定制的,这样也方便跟客户讲解惠州楼市的整体情况。

在得知《》特意从深圳过来看房后,易建新谈了自己对惠州楼市的看法。“现在到惠州买房时机还是很好的,新房整体折扣较大,基本是8-9折,二手房也经常有业主急售的,比平常可以省几十万元。”

对于深圳购房者比较关心的14号延长线是否拓展到惠州的问题,易建新指了指地图上标注的惠州白云路站、爱民路站、惠州南站,“这几个是14号线延长至惠州的站点,听说现在已经开始规划了,但未来能不能如期建成就不知道了,这得跟客户如实说。”

易建新还透露,因店铺是自己开的,多赚点少赚点无所谓。若在这成交,他可以将新房佣金返给,二手房佣金则可以返到1%。

在实地探访中看到,该片区部分楼盘的业主在窗户外挂出了“直售”、“急售”等相关标语。拨通部分业主的电话后得知,这些急卖的二手房一般可比市场价便宜5万-20万元不等。

业主打出急售招牌 每经 陈荣浩 摄

而降价20万元,在惠州南站新城片区而言已经算比较有吸引力了。根据的了解,该片区的二手房相对便宜,如左岸春天87平方米3房,售价80万元,折合单价9195元/平方米;南站新城,87平方米3房,售价为113万元,折合单价1.29万元/平方米。

有项目“一成首付,还可分期”

大亚湾片区中介李一溪告诉:“现在惠州限购的区域只有惠阳和大亚湾,这两个区域如果不是本地户籍的话,只能买一套房子,其他区域目前还没有限制。”

李一溪还向推荐了大亚湾西区某新房,“精装交付,现在还是新年活动价,首付15万元起,带装修的三房只要9688元/平方米,买房还可以送车位或一辆新车。”

类似的买房送车位、低首付等营销方式在大亚湾也较为普遍。

从另一中介处了解到,位于大亚湾的金地天润自在城,就打出过“首付8万起,精选房源最低9折”的营销广告;冠华城·桂香园也打出“首付8万起买临深”的低首付信息,部分新品特惠房源9折起。

每经AI品房

为了刺激购房者买房,甚至还有部分开发商推出了一成首付买房。“位于大亚湾中心区核心地段的一楼盘,首付最低一成10万元,另外两成可以跟开发商签贷款合同,而且不要贷款利息。”李一溪说。

但价格优势并不是惠州中介对外输出的主要卖点,只能作为吸引客源的一种手段。在探访过程中了解到,对于项目的主体价值,销售们更愿意将其与深圳的距离作为对外宣传重点。

在探访大亚湾西区某项目时,置业顾问张钧告诉,“临近深圳是大亚湾片区最大的优势之一。从该区域走路都可以直达深圳坪山,开车到深圳坪山中心区也就20来分钟,深圳坪山和惠州大亚湾的几条主干道都是无缝连接的。现在坪山均价都4万多元了,但大亚湾才1万多元。无论价格还是区位,大亚湾的性价比都是比较高的。”

第三方中介平台数据显示,目前深圳坪山的均价普遍在4万元/平方米左右,如龙光玖誉雅筑均价4.2万元/平方米,玺悦台均价3.9万元/平方米,花样年·好时光均价4.21万元/平方米。

而目前大亚湾的新房均价在1.6万元/平方米左右,如龙光城均价1.7万元/平方米,方直彩虹里1.3万元/平方米,海伦堡臻悦府1.1万元/平方米。

虽然价差明显,但深圳购房者似乎并不买账。惠州中原数据显示,截至目前,惠州住宅库存约1762万平方米,其中大亚湾体量最大,达到351万平方米,去化周期在3年以上。

从2013年到2021年过去8年时间里,大亚湾新房住宅成交量达28.3万套(近三年大亚湾新房成交套数分别为1.47万套、3.31万套、3.5万套)。按三口之家住一套房计算,在过去8年的时间里,大亚湾卖出了可供80万人居住的房子。

但与此同时,查询了解到,大亚湾从1993年5月成立时约有10万人口,而2021年广东省公布的第6次人口普查数据显示,大亚湾常住人口为44.3万人。在过去20年时间里,大亚湾片区人口增长仅约30万。

就在一周前的2月9日,一份盖有“惠州大亚湾经济技术开发区住房和建设局”公章,名为关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》的函在网上流传。不过该文件目前还处于征求意见阶段,能否正式出台还尚不确定。

当地人“我们不会在这边买房”

如果说惠州南站新城片区和大亚湾片区对外宣传的时候,还可以向购房者宣讲商业配套和区位优势,那么龙门县唯一可对外宣传的或许只剩下环境和旅游了。

作为惠州唯二的两个直辖县城(另一个是博罗),从2021年经济数据来看,龙门县的经济总量为187.87亿元,处于惠州经济垫底的区域。

该片区内主打以温泉为主的旅游度假,楼盘多建于大型酒店附近。到访龙门县南昆山附近某项目案场时,置业顾问人数比看房人还多,喜庆的售楼处海报和案场装饰,与现场的冷清形成鲜明对比。

谈及项目具体情况,置业顾问刘雯告诉,“项目单价为5200元/平方米,户型都是45-66平方米小户型,来这边买房一般是旅游度假的,也有些业主买来做青旅酒店,有客源的话一天也能租百来块钱。”

但临近傍晚,该片区部分楼盘的亮灯情况并不理想,入住率不高。

龙门县临近傍晚的楼盘亮灯率 每经 陈荣浩 摄

在该区域开农家乐的张大妈告诉,“我们是不会在这边买房的,我们家就在附近村,家里有宅基地和房子,没必要到这买房。在这买房的一般多是广州过来旅游度假的,但这两年因为疫情人气下滑得厉害。”

根据惠州合纵联行数据,龙门县2019年-2020年时房屋均价约在1.1万元/平方米,2020年7月更是创下过均价1.4万元/平方米的纪录。

而根据第三方中介平台数据,目前龙门县在售楼盘均价普遍在1万元/平方米以下。比如,珑悦锦云花园均价8300元/平方米,富力南昆山温泉养生谷均价6500元/平方米,佳兆业汤泉驿均价7500元/平方米。

(应受访者要求,文中人物均为化名)

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  • 编辑:夏学礼
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