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五年期以上LPR下降5个基点,将如何影响购房者的房贷?

界面新闻 黄昱

影响房价的重要因素房贷和房贷利率开始出现明显拐点。

1月20日上午,央行宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR为3.7%,下调10个基点;5年期以上LPR为4.6%,相比上个月下调5个基点,以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR,该数据此前已维持20个月不变。而1年期LPR则是在保持19个月不变之后第二次下调,去年12月20日从3.85%下调为3.8%。

对于按揭购房者来说,5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。以购买总价为300万的首套房为例,假设从建设银行等额本息贷款七成、房贷利率为LPR+100基点、贷款期限30年,LPR下调后,月供将从约12122元减少为12056元,总利息将减少大概2万多。

无论是1年期还是5年期以上的LPR,此番下调都是在市场预料之中的,虽然没有达到之前预期的都会降至少10个基点。

之所以说LPR下调在预料之中,一方面是因为货币边际宽松通道已经打开。

广东省住房政策研究中心李宇嘉指出,去年12月以来,中央经济工作会议定调,明确“需求收缩、供给冲击、预期转弱”,央行马上降准并下调LPR利率之后,市场对于货币政策边际放松已经形成了公示。到1月17日,央行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)和1000亿元公开市场逆回购,两者均下降10个基点,预示着1月20日LPR下调。

另一方面,是因为银行贷款额度供求缓解。去年四季度以来,由于商品房销售下降,对房贷需求下降,额度不紧张了。同时,近期大银行房贷额度增加,房贷供需关系更加缓解了,5年期LPR下降在情理之中。

从历史数据来看,上一次5年期以上LPR下调还是在2020年4月份,当时从4.75%下调至4.65%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上次调整出现在疫情后开复工的关键阶段,本次调整也有相似性,和经济下行压力较大有关。“此次降息恰处于年初,进一步体现了今年货币政策释放流动性、降低资金成本、稳定经济增长的导向。”

李宇嘉表示,一年期LPR降低10个基点,延续了12月20日降息的幅度和节奏,主要是由于PPI-CPI存在剪刀差,实体投资积极性不足,贷款需求下降,银行贷款也走低的情况下,需要通过直接降息,降低借款成本,将实体贷款需求激活。

“12月未降低5年期LPR,主要是考虑到担心给市场传达刺激、托底楼市的信号。彼时10-11月楼市正在触底回升。但12月,考虑到“三稳”、“三保”(保交楼、保民生、保稳定),迫切需要降低贷款利率,降低按揭成本和月供,激励银行降低贷款利率,积极放贷,激励购房者入市。”

根据央行数据,2021年12月全国居民中长期贷款净增3558亿元,同比环比均再度转负,分别下降19%、39%。10月-11月的短暂增长更多是因为限签带来的拖欠额度投放,而12月的表现则反映了当前真实的市场情况及信贷需求。

时隔20个月首次下调五年期以上LPR,李宇嘉认为,最大的作用是稳定预期,对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款,确保房屋交付有作用,但更重要的是其信号意义重大。

换言之,这次央行降息政策将对房地产市场产生较大的提振作用,无论是房企还是购房者都将得到一定助力。但实际的效用可能并没有那么明显,明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为,对需求端影响最大的还是首付比例,绝大多数人买不起房不是因为每个月要多付几十或几百块的利息。

此外,在李宇嘉看来,降息通道或由此打开。“1月1-14日,30城商品房成交面积同比下降24.9%,景气度仍然处在2012年以来的同期最低水平。1月份楼市继续疲弱的话,还会继续降低LPR。”

事实上,早于5年期以上LPR的下调,多地的信贷环境自去年10月以来就开始有所松动。松动的背景则是,去年10月,央行强调信贷平稳有序投放,银保监会强调保障刚需信贷需求。

贝壳研究院数据显示,从9月到12月,百城首套房贷利率分别为5.74%、5.73%、5.69%、5.64%;二套房贷利率6.00%、5.99%、5.96%、5.91%。房贷利率均实现四连降,其中12月下降最为明显。

据贝壳研究院检测,2021年12月,103个城市主流首套房贷利率为5.64%,二套利率为5.91%,均较11月份回落5个基点,自10月以来连续三个月下行,较9月高点累计下降10个基点;同时,平均放款周期为57天,较2021年11月缩短11天。

在数次房地产调控中,对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷政策。

广发证券研报指出,21年下半年销售急剧降温,但各城市需求端限制政策均无明显松绑迹象;而在需求端限制下,各地为促进房地产合理需求,大多从提高公积金贷款最高额度、人才补贴、购房补贴等渠道进行需求刺激,仅北海市调整首付比例,今年1月15日降低公积金贷款首付比例至40%(原60%)。

广发证券分析师认为,北海的调整举措标志着21年12月以来需求端政策改善力度的升级,首付比例调节再次成为“因城施策”的“可选”工具。结合2015年930时期的低首付比状态及当前各地首付比的情况,未来各个城市在首付比例的调整上仍有较大空间。

李宇嘉也表示,从12月和1月份数据看,楼市依旧疲软,主要是由于开发商信用风险、房住不炒的力度加大、信用杠杆被控制、土地市场疲软等等所导致。

“当下,稳定楼市的诉求大于继续控制楼市的诉求。因此,预计,在降息以及国家再次鼓励返乡置业、春节住房消费,各地纾困楼市等作用下,一季度楼市或开始触底。”

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