融创卖项目回血,西南区域压力最大

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界面新闻 傅林林

今年5月，融创西南区域集团总裁商羽出现在融创股东大会现场，这在以往并不多见。

作为明星职业经理人，商羽治下的西南区域业绩在融创内部位居头名，其中体量庞大的文旅项目，更是融创近两年发展的重点。

融创董事会主席孙宏斌对西南区域也颇为重视，最近两年频繁出现在西南区域与各个省市领导参观项目、会谈。在股东会上，孙宏斌说自己去年在西南区域待了91天，来了70多次。

但由于文旅项目资产过重，对融创的整体资金实力有着更高要求，在今年房地产行业面临调整之际，房企均需保障自己的资金安全。

如今融创西南区域也因此面临一定资金压力，近期不得不向外界出售大宗资产。

界面新闻了解到，融创西南区域正在市场上为其持有资产寻找买家，一位与之有过接触的人士表示：“主要以之前收购的万达文旅板块的资产为主、包括乐园、酒店、购物中心等。目前，我们还在进行调研。”

界面新闻新闻从多个渠道发现，融创西南区域的员工也在向外界推荐五个省份的酒店资产。

孙宏斌此前认为，西南区域与其他限价城市比，仍有利润空间，西南地区很多城市可以把“好产品卖出价”。

商羽当时也在股东会上表示：“西南区域的投资回报非常好，首先地货比特别合适，花200亿可以拿到2000亿的货，同时，周转速度其实也是非常之快，利润也比较的合理。”

“可能整个土地储备600亿，花了60亿的土地款，一年就卖了150亿，周转非常快，基本上净利润在百分之八九以上，这是在覆盖完持有成本之后，而毛利率的话能达到到27%~30%。”

基于上述判断，今年上半年融创仍在西南区域加码投资。

1月份，融创以16亿元拿下成都一宗地块。

到了4月中旬，融创又以99.1亿元的交易对价，收购了广西本土房企彰泰80%的股权，资产包中包含南宁、桂林等城市的57个开发项目，合计1162万平方米的土储。此外融创服务还以8亿元价格拿下彰泰服务80%的股权。

在4月末的重庆第一轮集中供地中，融创及其组成的联合体成为最大买家，累计斥资99.09亿元拿下8宗地块。

根据融创中国2021年半年报显示，在预计总可售资源超过6600亿元中，有25%位于西部核心城市地区。土地储备中，西南区域总占地面积达到6117.8万平方米，估计可售建筑面积1.3亿平方米，总土地储备1.05亿平方米，均为融创各个区域最高。而西南区域土地储备最多的城市则是重庆。

对于今年下半年的市场，孙宏斌曾有过较为准确的判断。当时在半年度业绩交流会上，孙宏斌对外表示下半年整个市场会“非常惨烈”。

以重庆市场为例，2021年前5个月，重庆楼市相当火热，根据国家统计局公布的4月份70城房价数据显示，重庆新房价格环比上涨1.4%，领涨全国，二手房价格环比上涨1.3%，涨幅居全国第二。

进入下半年后，随着信贷等政策收紧，楼市开始下行，销售套数逐月下降，环比下降均超过20%。打折促销等情况又开始频繁出现。

尽管这样的市场情况并非仅有西南区域，但对于融创来说，西南区域沉淀了太多的持有资产，这也使得在当下的市场环境下，西南区域的资金更为吃紧。

在开业的文旅城方面，融创文旅在西南布局有昆明、重庆、成都3个文旅城，西双版纳、桂林2个旅游度假区以及4个商业综合体和12个文旅小镇。

另外，融创此前收购的环球世纪及时代环球的项目基本都在西南区域。根据当时公告，目标公司在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，这些资产以文旅资产为主，也包含住宅、商业、乐园、公寓、写字楼、酒店等多种业态。

除了文旅项目外，西南区域还涉足投资周期更长的旧改项目。2020年昆明市昆机片区“三旧”连片改造项目评标结果中，融创西南旗下子公司昆明融创鸿铠置业以88.67的综合评分位列第一中标候选人。该改造项目总用地面积约1332亩，总投资100亿元。

“本质还是重资产投入太多了，而且很多都是跟政府谈的项目，占用现金流太大，有部分区域已经在向西南输血”，一位融创内部人士向界面新闻表示。

压力之下，融创西南区域早已开始了资产处置。

上述收购环球世纪及时代环球资产包中的一些资产就已被融创出售。一位参与人士告诉界面新闻，融创正筹划出售成都环球中心的一部分项目，具体为西区7、8、9号楼商业现房。

今年3月，融创·观澜云顶项目公司“西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司”发生工商变更，原先股东环球融创会展文旅集团有限公司持有比例由100%下降至30%，新股东中融国际信托通过出资2.1亿元持股70%。

今年下半年以来，融创中国在集团层面也在积极出售一些资产回笼资金。

12月20日，据21世纪经济报道称，融创中国近日出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，预计交易总价约26.8亿元。

但据融创内部人士透露，目前这几个项目仍在洽谈中，最终结果还未确定。

除此之外，在股权投资市场上，融创中国已多次出售贝壳股份。今年6月1日至12月7日，融创中国累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票，总回笼资金约为10.84亿美元，折合人民币约69.02亿元。

11月17日，融创中国和融创服务（01516.HK）还同时发布公告配股融资，两项股份配售合计所得款项总额约为9.52亿美元，约合人民币60.44亿元。

孙宏斌个人也在为上市公司输血。作为融创中国控股股东、董事会主席的老孙，当时也宣布将自有资金4.5亿美元提供给集团使用（无息借款形式），以支持集团经营发展。

融创近期的一系列资产出售，加上孙宏斌自掏腰包，为融创补充资金超200亿元，在当下融资困难阶段，这确实能为融创提供一定资金支持。

在销售端，融创今年11月的合同销售金额约为5495.4亿元，同比小幅增长6%。在全国房企中，位居碧桂园和万科之后，排名全国第三。

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