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如何筛选地产类核心资产

来源：互联网
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2021-10-27
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第一财经作者：王德伦

近期，高层联合发声做好金融风险防控，央行接连强调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，叠加景林举牌新城发展，以及地产行业市盈率和市净率均低于历史98%的时间，地产行业受到投资者越来越多的关注，本篇介绍如何通过市占率、财务稳健性、拿地情况等来筛选地产类核心资产。

通过市占率、发展历史和品牌知名度来寻找身为行业绝对龙头的核心资产。

市占率方面，如今，在房地产行业的行业集中度持续提高的趋势之下，由于马太效应，原先市占率就高的龙头会持续提高自己的市占率，而小房企则由于没有规模优势，市占率也会逐渐降低，最终形成强者愈强的局面；在当前房地产行业处于需求增速放缓的背景下，行业收缩的同时，龙头企业则展现出很好的抗周期能力，市占率逆势上扬。

发展历史方面，地产的龙头往往需要长时间的积累，难以在段时间内发展成型，例如万科发展的三十年，公司积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等不同业务，通过时间的沉淀完成多元化布局，因此发展历史越长的房企越容易成为行业的龙头。

品牌知名度方面，品牌知名度彰显着龙头企业在行业内的标杆地位，以普尔特为例，普尔特通过广告的宣传，同时普尔特细分经营战略满足客户个性化需求，让高质量的房屋形象深入人心，使得在普尔特的客户在多次置业时仍首选本品牌，增加用户粘性，增加销量。

通过杠杆率、融资能力以及多元经营能力来寻找管理能力稳健的核心资产。对于房地产这样的与经济周期紧密相关的波动行业，往往在危机中更能体现出一个资产的价值。顺利度过地产危机、在融资成本日益提高的今天仍能保持市占率的提高，都是核心资产的核心竞争力。

杠杆率体现了公司债务风险的高低，较低的杠杆率可以使得度过危机，穿越周期，做到剩者为王。

在融资能力方面，核心资产的往往具有较低的融资成本，从而使得他们可以加大扩张的速度，提升自己的市占率，巩固龙头地位。以万科和保利为例，在金融供给侧改革的当下，地产的融资受到管控，成本上升，而万科和保利以自身龙头的优势，有着低于行业的有息负债综合成本，融资能力高于平均。

在多元经营能力方面，核心资产往往可以通过不同的模式在不同的时期获得超额收益，例如三井不动产在上世纪50年代专注工业用地，在60-70年代聚焦住宅用地，在日本地产泡沫的时期开启轻资产业务，提供代销代建服务，帮助自身度过危机。

通过拿地情况来寻找具有持续增长潜力的核心资产。在房地产行业，拿地策略和拿地规模决定了房企未来的发展方向和发展潜力.

在拿地策略上，需要房企对不同区域和自身定位进行有机结合并且能够做出未来预判，在适合自身发展的地域拿地，才能更好的发展。以万科为例，万科始终采取区域深耕的战略，业务遍及城市仅60余个，在一线龙头中并不算多，但其在已进驻城市中品牌影响力大，竞争优势明显。

在拿地规模上，房企面临的是不拿地没业务，拿地价却高，但是一些有央企背景的龙头房企往往可以在时间和政策上具备优势，在近年来拿地金额和拿地面积均居于行业前列，不断扩大拿地规模，从而保持业务持续增长的潜力。

风险提示：本文所涉及的公司仅作案例分享使用。

（作者为兴证资管首席经济学家）

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