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房贷政策持续收紧,部分城市房价或存调整压力

界面新闻 王婷婷

下半年整体政策环境将依旧偏紧,热点城市住房信贷管控力度大概率继续加强。

回顾今年上半年,热点城市房地产市场整体仍保持一定热度。

从销售规模来看,有19家房企业绩超千亿,较去年同期增加6家;132家超百亿,较去年同期增加25家。其中,碧桂园破4千亿,恒大、万科、融创均突破3千亿。值得一提的是,1-5月,融创总销售额才刚超过2千亿,短短一个月时间就突破了3千亿大关。

中指研究院指出,房企门槛值持续提升,TOP100门槛值提升最多,为177.77亿元,同比增长58.4%。整体来看,2021年上半年,房企超级阵营增长显著,不同阵营的业绩差异大。中间阵营加速奔跑,100-300亿企业增速最快。

其中,超级阵营(3000亿以上)以上共4家,销售额增长率均值为32.1%。第一阵营(1000-3000亿)阵营共15家,销售额增长率均值为43.9%。第二阵营(500-1000亿)有23家企业,销售额增长率均值为35.2%。第三阵营(300-500亿)共18家企业,销售额增长率均值为41.6%。第四阵营(100-300亿)共40家企业,销售额增长率均值为54.2%。

上半年房企的销售额中,一二线城市贡献率占主导,三四线城市需求有所释放。根据中指数据,2021年上半年,20家代表房企58.3%的销售业绩来源于二线城市,16.2%来自于一线城市,合计占比74.5%,销售贡献率仍为主导。不过相较去年,一线、二线城市销售贡献率均有小幅下降,分别下降3.4和1.6个百分点。

数据中指研究院

根据贝壳研究院数据,一线城市上半年新房成交21万套,累计增长77.4%,成交2255万平方米,累计增长79.1%,增速高于其他线级城市。

二线城市上半年新房成交套数累计同比增长45.2%,成交面积累计同比增长40.7%。三四线城市新房市场增长动力不足,上半年新房成交套数累计同比增长29.2%,成交面积累计同比增长27.9%,需求流向一二线城市趋势明显。

成交面积上,根据中指研究院估算,1-6月,50个代表城市商品住宅月均成交约3580万平方米,在去年低基数影响下,同比增长40.8%,与2019年同期相比,增幅超两成,绝对规模达近五年最高水平。

值得注意的一点是,南京销售贡献率最高,武汉贡献率增长最快。2021年上半年,南京较去年同期增长1.3个百分点。而20家代表企业在武汉销售额贡献率增长最快,增长2.4个百分点。

“主要是2020年上半年,武汉受疫情影响严重,2021年,前期积压的需求快速释放,城市加速回暖,销售额贡献率随之提升。”中指方面指出。

根据中房指数系统百城价格指数,2021年上半年,百城新建住宅价格累计上涨1.70%,较去年同期扩大0.43个百分点,但仍处低位。其中6月百城新建住宅价格为16063元/平方米,环比上涨0.36%,较上月扩大0.02个百分点,涨幅连续48个月在0.60%以内;同比上涨3.89%,涨幅较上月收窄0.19个百分点。

二手住宅价格方面,上半年累计上涨2.56%,较去年同期扩大0.84个百分点。6月百城二手住宅价格为15888元/平方米,环比上涨0.49%,涨幅较上月收窄0.01个百分点,已连续19个月环比上涨;同比上涨3.84%,涨幅较上月扩大0.2个百分点。

整体来看,今年上半年新房价格保持平稳,二手房稳中有升,涨幅较新房略大。

具体到城市,新房方面,2021年1-6月,珠三角城市群累计上涨3.16%,居主要城市群首位。在百城新建住宅价格环比涨幅前20名城市中,珠三角城市占5席,广州、东莞、佛山等城市涨幅较高。

数据中指研究院

二手房方面,1~6月价格累计涨幅长三角排名第一,累计涨幅4.2%,珠三角排名第二,累计涨幅3.37%,长三角上海,马鞍山等城市涨幅居前,而珠三角方面,东莞和广州累计涨幅居百城前列,其中东莞涨幅9.61%。

而同样处于珠三角的深圳受二手房成交参考价格政策影响,二手房市场降温比较明显,住宅价格已连续三个月有所下跌。

中指研究院高级分析师马琛表示,2021年以来,受到三道红线政策,以及金融方面的影响,房企调整经营策略,加大推盘营销力度,带动购房置业需求积极释放,重点城市商品住宅成交保持一定活跃度,整体成交规模居历史同期次高位。

到2021年下半年,楼市调控政策的效果将进一步显现,预计下半年全国商品房销售面积同比高位回落,全年有望超18亿平方米,销售面积再创新高。地价、二手房价格上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势。“全年新房价格结构性上涨6%左右,涨幅与去年基本持平。”马琛分析道。

根据上半年的楼市表现,可以预见,“调控从严”将会是下半年的主基调。另外,下半年银行贷款额度或许将再度挤压,购房者贷款也将再升一个难度。22城还剩两场“集中土拍”,下半年也必定会有更多的补丁政策出台,弥补本次土拍暴露的漏洞。

“下半年,楼市整体政策环境将依旧偏紧,热点城市住房信贷管控力度大概率继续加强,届时部分城市房价或存调整压力。”

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