桂林 房产交易 律师(桂林房产交易中心官网)

 

近日，市民赵先生遇到一件烦心事。为了方便小孩读书，赵先生想在秀峰区买一套房子，通过中介，最终选定了一套位于中山中路置业广场的二手房，并交了定金和中介费。没过几天，中介告知该套房产如果过户的话，房屋地址要更换成叠彩区。为此，赵先生极为不满，认为中介没有尽到责任和义务，要求退还定金和中介费。可房东和中介则认为标的物没变，赵先生没有按时履行合同，存在违约，反向赵先生提出赔偿违约金。

置业广场的房屋

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因小孩快到上小学的年龄，赵先生便想在秀峰区购买一套房子并落户，以方便小孩读书。经过长时间的寻访，最终在广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司位于东华路门店(以下简称辉煌置业)中介娜姐的介绍下，看中了位于中山中路置业广场一套113.31平方米的房子。

多次看房后，经过中介娜姐与房主的沟通，并看了房主房产证原件写着地址是秀峰区，且各项条件都让赵先生很满意，赵先生便与中介和房主签订了中介提供的《房屋买卖合约》，并写明购买的房屋座落地址为桂林市秀峰区中山中路置业广场某栋某号房。三方在合同上签字之后，赵先生支付给了房主50000元定金，支付给中介服务费16888元。

房主说这套房子因为落了户口，拿了定金之后要去迁户。这是常情，也是中介协助房主去办，我也没多想。赵先生说：不料就是房主去迁户这天，我接到了一个中介服务人员的电话，称这套房子现在地址有变更，新的地址要改为‘桂林市叠彩区和平巷’。当时我就懵了，我要的是秀峰区的房子，现在要改成叠彩区，这对小孩读书有很大的影响，我肯定接受不了。于是我便马上打电话给中介娜姐，让她和房主停止办理迁户手续。

赵先生认为，由于欲购买的这套房子，地址从秀峰区需要变更到叠彩区，与自己的需求有出入，且辉煌置业的中介人员明知道房屋房产证上的地址与实际地址有疑问的情况下，在签订买卖合约之前没有告知赵先生，没有尽到中介的责任和义务，有刻意隐瞒的行为，故之前签订的《房屋买卖合约》为无效合约。赵先生要求，房主退还定金，辉煌置业退还中介服务费。

可让赵先生没想到的是，房东和中介认为不管房屋地址如何变更，但是标的物没变。赵先生没有按照时间履行合约，属于违约行为。按照之前三方签订的《房屋买卖合约》的约定，要赵先生赔偿该房屋成交价的20%近27万元的违约金。

《房屋买卖合约》上写的房屋地址是秀峰区

当你犹豫要不要去做一件事的时候，其实你内心已经有了选择，只是你还没有充足的理由去说服自己。

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在辉煌置业东华路门店，中介娜姐和辉煌置业区域经理石先生陈述了这件事情的看法。

对于房屋地址变更这件事，我们之前也不知情。我做了十多年的房屋中介，也是第一次遇到变更地址跨区的问题。中介娜姐说：当时去看房的时候，我就多次向房东确认了赵先生的要求。可是在下楼的时候，我发现楼栋上张贴的地址是‘和平巷’，门牌号和房东提供的房产证上的地址不一样，但是赵先生和我们说房源要求的时候，没有向我们说过‘只要秀峰区的房，叠彩区的不要’。而且，签买卖合约的时候，房屋地址必须按照房产证上的填写，否则这个合约就是废纸一张。

中介娜姐说，房屋地址变更，要房主自己去辖区派出所进行处理，中介是办不了的。而且，就算是不去变更地址，直接房产过户，新的房产证上也会是原房产证上的地址，这一点不会变，但是在地址的后面会有个括弧，上面会打上变更后的新地址。而且，这套房子的地址不管如何变更，就读的还是同一所小学。

但是，当赵先生问到：首先，你们在明知该房产地址有疑问的情况下，没有尽到告知的义务。其次，既然你们中介对此不知情，那我更不知情的情况下，这样的《房屋买卖合约》是否无效?

如水的夜，摇曳着绕指的柔情。总是喜欢在这寂静的月色中找寻属于我们的曾经。一场花开，一场相爱，一次凝眸，便是永恒。回眸初识，我如花，你如碟，蝶恋花，花依蝶，淡淡的花香弥漫在你我心间。

辉煌置业区域经理石先生解释，不管这套房子地址怎么变更，也还是同样一套房，并不是说让你看一套房，卖给你的是另外一套房。所以，我们该做的工作都做了，不存在欺瞒事实。但是，对于《房屋买卖合约》是否无效的问题避而不答。

对于赵先生要求房主退还定金、退还中介服务费的要求，区域经理石先生明确表示不退，至于赵先生合约违约，房主也不再追究违约金。同时，中介娜姐还转达了房主的原话。房主的意思是，房主不存在违约。如果赵先生要退房的话，也可以，但是定金不可能全额退还，要扣除一部分作为相应的补偿，至于扣除多少，可以协商。

原房产证上，房屋的地址也是秀峰区

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对于赵先生购买房子出现的情况，桂林市房产局工作人员解释，房产开发商在开发楼盘之前，要先申请地址之后再进行上报，房产局办理房产证的时候，就是按照开发商上报的地址进行核对发证的。房屋地址变更之后，为了不造成不必要的麻烦，居民应及时去办理变更手续，但这一点不做强制要求。但是，在房屋进行买卖交纳契税时，税务部门会核对房产的最新地址，如果房屋地址和现行地址不一样，是交纳不起契税的。所以，建议居民，在房屋买卖之前，先去辖区派出所开具地址变更证明。

对于房屋地址变更的问题，秀峰警方表示，居民对所居住地地址有疑问的情况下，可以到辖区派出所进行询问。如果地址有变更，涉及房屋买卖和身份证办理等事宜，请居民携带好房产证、身份证等证件到辖区派出所开具证明后，到相对应的部门进行证照更换。

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对于赵先生的这个事情，律师又是怎么看的呢?

广西独秀律师事务所律师连忠认为，赵先生与房主、中介签订的房屋买卖合约行为应为可撤销的民事法律行为。

因为，赵先生为小孩读书决定在秀峰区购买一套房子并落户，而房主向其出售的房屋的房产证及合约中物业情况均写明物业座落地址为秀峰区中山中路置业广场，房主及中介也均未向赵先生明示该房屋原登记地址已实际变更为叠彩区的事实，导致赵先生实施购房行为产生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，该购房行为应属重大误解。根据《民法典》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

连忠表示，该合约被撤销后，该合约对赵先生自始没有法律约束力，赵先生有权要求房主返还定金。作为中介人，因合约被撤销未促成合同成立，不得请求支付报酬。但是，可以按照约定，请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

5月31日，从赵先生处获悉，目前他仍在和房屋中介协商当中。

每个人都在带着面具做人生活，即便是对着最亲爱的人，演技爆发的时候，也许才能获得更好的效果！