房价打8折都卖不出去！开封，“开封”了

　　每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤 何小桃

　　2018年以来第三个宣布取消“限售令”的城市来了。

　　7月19日，据多家媒体报道，开封市住建局将于近日发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

　　文件显示，为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办（注：河南省百城建设提质工程工作领导小组办公室）例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

　　对此，开封市住建局相关负责人表示：“经过两年来的调控，开封市房地产已经过度到平稳发展的阶段，炒房现象基本得到遏制，所以限售政策并无存在必要。”

　　而河南省住建厅房地产市场监管处对此事的回应是：“我们也还不清楚，正在核实，你们还是等开封市正式文件出台吧。”

　　与取消限售同时产生的一组数据是，上周（7月8日～14日）开封市住宅成交419套，涨幅达53.85%（数据源自开封市不动产登记中心）。

　　开封，“开封”了

　　2017年5月～2019年7月，两年零两个月，开封最严限售令解封在即。

　　2017年5月15日，开封发布最严限售令（即史上最严“汴九条”），规定限售3年，原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%；对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

　　而出台这一限售令的背景是，据安居客，从2016年12月起，开封二手房房价持续上涨，从4496元/平方米涨至2017年4月的5457元/平方米，同比涨幅达22.19%。限售令发布当月，开封的二手房均价已经涨至5650元/平方米。

　　当时，开封市住建局相关负责人表示，为抑制房价过快上涨、促进房价合理回归，开封市住建局重拳出击，出台了“调控九条”（即“汴九条”）。开封这次调控房地产市场的目的是打击炒房，打击疯涨；不是让房价下跌，而是稳定房价。

　　开封统计局官网显示，2017年全年房地产开发投资273.96亿元，比上年增长29.3%，其中住宅203.69亿元，增长33.2%。

　　但此后开封市并未再发布此类调控政策。

　　事实上，开封并非楼市松绑首例，之前已经有太原、菏泽取消了限售。据记者不完全统计，去年以来全国有近10个城市针对限售、限购、二手房税费等政策进行了微调，特别是针对人才的政策宽松，变相执行了限购调整。

　　河南省住建厅相关负责人曾明确表示，今年河南房地产市场调控的方向与路线，重点是抓好房地产市场调控，落实城市政府主体责任，坚持因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治，实行一城一策。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向“镁刻地产”记者表示：“此次开封解封，充分体现了一城一策指导下的政策微调导向。通过此类政策调整，有助于形成更为合理的住房交易制度，对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极的作用。”

　　“总房价打到8折但还是没有起色”

　　“镁刻地产”记者留意到，开封楼市2018年以来开始下行。

　　开封市统计局官网数据显示，2018年，开封全市房地产开发投资（含兰考）240.84亿元，同比下降12.1%，其中住宅181.25亿元，下降11.0%；全市商品房销售面积（含兰考）同比下降10.6%。

　　2019年1～5月，开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。

　　诸葛找房资料显示，开封2019年的新房市场则呈现了先升后降过程。

　　新房均价从2月的低位7328元/平方米逐渐升至4月的最高位8202元/平方米，但随后逐渐下行，6月均价为7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51万平方米，销售金额97.37亿元，整体来看上涨乏力。

　　二手房方面，开封市挂牌量1月达到近期高峰，2月受春节假期等因素影响明显回落，此后挂牌量逐渐恢复并趋于稳定，上半年月均挂牌量9153套。但住宅挂牌价整体比去年底有所下跌，1～6月整体挂牌均价7769元/平方米。

　　一位河南房地产业内人士向“镁刻地产”记者介绍，开封楼市从今年初开始便开始逐渐惨淡，很多开发商都开始借以各种名目打折，比如“特价房”、“周年庆”，甚至总房价打到8折但还是没有起色，很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。

　　“土地市场溢价率不高，也反映了房企信心不足。”上述人士说。

　　而作为河南本土地产龙头，建业地产在大本营的业绩亦可作为佐证。记者查询建业地产近三年年报后发现，2018年，建业地产在开封有18个项目，合同金额5.12亿元，同比增幅33%；合同建筑面积增幅达68%。但是，子公司开封建业地产2018年的收益只有1517.2万元，而2017年是1.26亿元，2016年则是6096.2万元。

　　土地方面，诸葛找房统计显示，2019年上半年开封市成交土地楼面均价为3019元/平方米，同比下降6.8%，溢价率持续位于低位。

　　具体来看，上半年开封城区共成交14宗宅地，集中成交于2月及5、6月。其中，2月集中成交10宗住宅地块，有9宗为龙亭区城中村改造地块，成交楼面价3399元/平方米，5、6月共成交4宗普通住宅地块，均位于龙亭区。

　　值得注意的是，2018年以来，开封市已经流拍土地7宗，兰考、尉氏、通许皆有分布。

　　“该政策一方面体现了相对务实的政策导向，即基于市场动态来决定政策微调；另一方面也体现了近期房企销售压力增加，部分三四线城市市场略有疲软迹象，通过松绑来利好供求关系缓和。类似政策动态，过去菏泽也出现过，同时也不排除后续还有其他城市跟进，即部分城市也会在限售等政策上有松绑举措。”严跃进说。

　　另外，严跃进预测，从限售的城市来看，小城市或者说三四线城市中，包括启东、长乐、惠州、珠海、常州、东莞、承德、扬州、三亚、芜湖、嘉兴、无锡和保定等，其实都是有过限售政策的。不排除后续受菏泽和开封市场的影响，此类城市未来也会有松绑楼市政策的可能。