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2021年楼市走势前瞻

2021年楼市走势前瞻

  市场是一脉相承的,今年的行情将决定明年的市场。所以在预测明年行情之前,我们先看看今年有哪些动力能继续影响着明年的楼市。概括2020年的楼市,可以用一个关键词——叠加。

  其实今年中国楼市这波行情线年大规模楼市调后之后,2018、2019年多数城市都步入了两年多的房价稳定期。之后,随着中国经济的走稳,区域发展新规划的公布,房贷利率的走低,各地方相继推出引进人才政策后,以深圳、东莞为代表的一批珠三角、长三角城市已经率先在2019年的三四季度逐步开始启动行情了。在2019年末,许多业内人士也纷纷预测2020年会迎来楼市的“小阳春”行情,尚未启动行情的一二线城市多数都会加入升温的行列。

  结果不凑巧,一个新冠疫情打断了这次复苏的连续行情。注意,只是打断,并没有中止。相反在今年3月份疫情受控之后,国家相继出台了一批刺激经济政策,尤其是央行的宽松货币政策,还有大城市更积极的人才引进政策,使得楼市的利好在之前的基础上获得了连续叠加。于是整个市场在5月份开始进入了快速升温的阶段。长三角一大批城市楼市量价齐涨,珠三角深圳及环深区域更是启动了暴涨模式。至金九银十阶段,国内几乎所有一二线城市的楼市都已经全面启动了。

  有些人不理解,为什么受疫情冲击,经济差了房价竟然还涨。其实正是因为经济不好,才导致了全球各国货币的超发,使得货币购买力贬值,最终让资产价格出现了普遍上涨。2020年上涨的资产不但有中国的房子。美、英等国家房价均创历史新高,我们旁边的韩国同样暴涨。除了房子,黄金、比特币、大宗商品都在涨,许多都创了历史新高。这其实很好理解,全球货币发行量也创了历史新高!我非常同意楼继伟之前的一句精辟的概括:货币政策放水情况下,没多少钱进入金融市场的人是受害者。经济不景,家庭收入、消费减少,却反而利好了资产价格。而上面的这种基本面,在2021年大概率仍然会延续。

  中国经济被疫情冲击后,已经领先全球经济复苏,明年复苏行情继续。但各地方仍需房地产作为“压舱石”稳定经济,各地政策总体偏宽松,更多城市引进“人才”稳地产。

  至少明年上半年,欧美仍然是疫情的至暗时刻,下半年虽然疫苗可期,但覆盖率有限,全球自由流动仍然受限,全球经济复苏受限。在全球经济仍然低迷的情况下,各国货币继续超发,美元将进一步贬值,资产价格会继续攀升。人民币汇率升高,将加速资本流入中国,利好国内资本市场。

  今年早些时候购入了深圳、东莞或者长三角热点城市房产的客户,他们已经获得了巨大的。以深圳和东莞为例,根据国家统计局的数据,过去一年多时间,两市住宅均价整体涨幅接近50%。而个别热点板块甚至涨幅接近100%。当我们以为中国楼市在长期调控的基本面下,已经不可能再有暴涨行情了的时候,暴涨再次到来。虽然不是性的全面上涨,但局部爆发性行情仍然此起彼伏。房价有机会快速上涨的这类型城市,明显仍然处于楼市的“黄金期”,他们都是人口持续流入与经济增长较快,政策重点扶持的城市, 因此房价中长期的上涨空间仍然较大。

  另一面,大批三四线城市,今年并没有看到楼市有多少回暖。公布的统计数据显示,东北的鹤岗,全市住宅均价已经跌到2000元/m²,房价仅是深圳的40分之一(深圳11月份全市二手均价突破81000元/m²大关)。除此鹤岗以外,大批三四线年时候还低。不但在这些经济欠发达地区如此,甚至就在粤港澳大湾区内的一些城市也不例外,这些城市楼市依然低迷,楼盘打折促仍然随处可见。可以说,大批三四线城市已经进入了长期供大于求,房价滞涨甚至下跌的“青铜时期”。这是人口持续流出,购房需求持续减少,存量住房庞大,土地供应过剩的结果。

  除了上述的两种情况外,还有一批城市,楼市供需关系相对比较平衡,房价上涨缓慢,他们多是一些二线、强三线城市,这个梯队才是中国楼市“白银时代”的真正代表。

  从投资的视野观察,聚焦一二线城市,聚焦长三角、珠三角核心城市,重点城市,仍是当前不动产投资的“铁律”。选对城市之后,继而就要而寻找价格洼地。明天我们继续讨论这个问题。

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  地产经济学家,大湾区著名楼市评论家,全国房地产经理人联盟理事,广州房协专家委员。从业超20年,长年担任房企高管。

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