2021半年刊 | 深圳二手冰封 大户型更吃香?

2021半年刊 | 深圳二手冰封 大户型更吃香?凤凰峡漂流 调控显成效 二手陷冰封 中原研究-2021深圳楼市半年刊 01 二手市场 二手住宅成交套数同比下跌35% 受208政策的影响，二手住宅成交量陷入冷冻期，2021年上半年全市二手住宅共成交28442套

调控显成效 二手陷冰封

中原研究-2021深圳楼市半年刊

01 二手市场

二手住宅成交套数同比下跌35%

• 受208政策的影响，二手住宅成交量陷入冷冻期，2021年上半年全市二手住宅共成交28442套，同比下降35.4%；成交面积合计246.6万平，同比下滑34.1%。今年上半年全市二手住宅成交套数占去年全年的29.9%。

1000万以上价段成交套数占比升至17%

• 受208政策的影响，二手住宅成交量陷入冷冻期，2021年上半年全市二手住宅共成交28442套，同比下降35.4%；成交面积合计246.6万平，同比下滑34.1%。今年上半年全市二手住宅成交套数占去年全年的29.9%。

0 1龙岗区

龙岗成交套数居首位

• 2021年上半年龙岗区依然是成交量最大的区域，成交套数为8274套，成交套数占比为29.1%。龙岗区二手住宅市场容量大，供应量较为充足，且去年龙岗区已经开通坂银通道及深圳地铁10号线，另外预计明年年底14号快线会开通，交通改善叠加价格优势，使得龙岗成交量稳居第一位。从同比变化来看，上半年龙岗区成交量同比下跌26.1%。

龙岗：300-350万3房最受欢迎

• 从成交价段来看，今年上半年龙岗区二手住宅成交在350万-500万价段房源成交占比最为集中，为31.3%。从成交户型来看，今年上半年龙岗3房户型成交最为活跃，成交占比为38.3%，1房成交占比较低。
• 今年上半年龙岗区二手住宅1房成交总价在350万之内，2房成交总价在600万之内，3房的购房门槛在150万之上，4房的购房门槛在350万以上。市场最受迎的房源为350万-500万的3房，其次是250万-350万的2房。

龙岗成交套数排行榜02 宝安区

宝安成交套数同比下跌五成

• 宝安区作为受关注度高的区域，2021年上半年成交套数仅次于龙岗，位居第二，宝安区（含龙华）成交套数为5261套，占比为18.5%。从同比变化来看，受参考价新政的影响，上半年宝安区成交量同比下跌50.7%，全市成交跌幅最大。

• 从成交价段来看，今年上半年宝安区二手住宅中500万以上房源成交占八成，其中600万-750万价段房源成交占比最高，为26.6%。从成交户型来看，宝安区成交集中在2房以上户型，其中3房户型成交最为活跃，成交占比为39.1%。今年上半年宝安区二手住宅1房成交总价在750万之内，2房成交总价在150万-1000万之间，3房购房门槛在250万以上，4房的购房门槛在350万之上。市场最受迎的房源为600万-750万的3房，其次是1000万以上的4房及以上的豪宅。

罗湖成交排名升至第三

• 2021年上半年罗湖成交套数为5158套，同比下降13.8%。罗湖区二手住宅楼盘大多楼龄较长，市场热度偏低，去年上半年罗湖成交套数位居第五。罗湖区做为配套成熟的区域中受参考价新政影响较少的区域，今年上半年罗湖成交套数超越福田和南山，位居第三，成交套数占全市成交的18.1%。

• 从成交价段来看，今年上半年罗湖区二手住宅成交主要集中在250万-750万价段之间，其中，350万-500万价段成交占比最高为25.5%。从成交户型来看，今年上半年罗湖区的市场需求集中在1-3房，其中3房市场需求量最大。今年上半年罗湖区1房成交总价在750万之内，2房购房门槛在150万以上，3房购房门槛在250万以上，4房及以上户型购房门槛在350万以上。二手住宅市场最售欢迎的房源为350万-500万的2房、250万-350万的1房及600万-750万的3房。

福田成交量同比下跌四成

• 福田区二手住宅套均总价较高，该区受指导价新政影响较强，因此部分客户延迟置业或转移至附近区域，今年上半年福田成交套数跌幅较大。2021年上半年福田成交套数为4754套，同比下降39.8%，成交套数落后于罗湖，位居第四，占全市成交的16.7%。

福田千万以上房源成交占比超三成

• 从成交价段来看，今年上半年福田区二手住宅成交集中在1000万以上价段，成交占比高达32.1%。从成交户型来看，福田区对各户型的市场需求分布相对均匀，其中3房需求高于其他户型的需求。
• 今年上半年福田区1房成交总价在150万之上，2房购房门槛在250万以上，3房购房门槛在350万以上，4房及以上户型购房门槛在500万以上。福田区是唯一一个在千万以上价段成交了1房的区域。福田区二手住宅市场最售欢迎的房源为1000万以上的4及以上的大户型、1000万以上的3房及600万-750万价段的2房。

福田成交套数排行榜05 南山区

南山成交套数同比下跌超四成

• 南山区二手住宅套均总价位居全市首位，该区受指导价新政影响较强，加上今年上半年南山区新房住宅供应量较多，今年上半年南山区成交套数跌幅明显。2021年上半年南山成交套数为4264套，同比下降42.9%，成交套数居第五位，占全市成交的15.0%。

• 从成交价段来看，今年上半年南山区二手住宅成交在1000万以上房源成交占比高达54.2%。从成交户型来看，今年上半年南山区对3房和2房的需求较多，且与去年相比对这两类户型需均求出现上升。
• 今年上半年南山区1房成交总价在150万之上，2房购房门槛在150万以上，3房购房门槛在350万以上，4房及以上户型购房门槛在600万以上。南山区是4房购房门槛最高的区域。今年上半年南山区二手住宅市场最售欢迎的房源为1000万以上的4房及以上户型，其次是100万以上的3房户型，以上两种户型在南山区二手住宅市场成交占比超四成。

盐田成交量跌幅不足一成

• 盐田区二手住宅成交量居全市末位， 2021年上半年盐田成交套数为731套，仅占全市成交的2.6%。于此同时，盐田区也是全市成交量跌幅最小的区域，同比跌幅为6.6%。

盐田500万以内价段成交占比近八成

• 从成交价段来看，今年上半年盐田区二手住宅成交在500以内价段的成交套数占比为76.6%。从成交户型来看，今年上半年盐田3房户型成交最为活跃。
• 今年上半年盐田区二手住宅1房成交总价在500万之内，2房成交总价在600万之内，3房和4房的购房门槛都250万之上。市场最受迎的房源为150万-250万的1房，其次是350万-500万的3房。

盐田成交套数排行榜02 租赁市场

全市租金呈下降趋势

• 今年上半年深圳租赁市场需求恢复正常水平，但由于供应相对充足，租金整体呈下降趋势。今年上半年深圳租金为72.9元/平·月，较去年上半年下跌5.6%。6月深圳租金为71.9元/平·月。从租金回报率来看，上半年深圳租金回报率呈下降趋势，当前深圳租金回报率为1.07%。

仅南山和盐田租金上升

• 当前深圳租金最高的区域是南山区，租金为113.1元/平·月，租金最低的区域是龙岗区，租金为50.3元/平·月。今年上半年除了南山和盐田外，其他各区租金出现下滑，其中福田上半年租金累计下滑5.05%，跌幅最大。

租赁成交套数排行榜

03 商办市场

市场规模：二手商业成交成主力，一手办公成交占主导

全市一手商业成交：成交量同比上升，环比下降，成交均价上浮

• 2021上半年一手商业成交564套，同比上升46.49%，环比下降23.78%，成交面积4.37万平，同比上升97.02%，环比下降28.85%。成交均价92322元/平，较去年上升13.38%。

成交面积TOP10：恒裕深圳湾成交面积居首

• 2021上半年一手商业成交中，恒裕深圳湾成交面积1.45万平，居全市一手商业成交面积榜首，占比33.23%。成交面积前十共成交3.45万平，占全市成交面积的78.98%。

• 2021上半年二手商业成交1990套，同比上升35.01%，环比下降10.80%。成交面积12.11万平，同比上升15.55%，环比下降27.23%。

二手商业热门商圈分析

• 二手商业成交中，龙岗中心城商圈和创业商圈最热，成交套数占比均为14.53%。其中，龙岗中心城商圈主要为金地凯旋广场项目成交，创业商圈以保利文化广场项目成交为主。

• 2021上半年一手办公成交1967套，环比下降35.06%，同比上升25.05%。成交面积22.54万平，环比下降9.34%，同比上升20.03%。

成交套数TOP10：龙光玖龙台成交套数居榜首

• 一手办公物业热门成交榜以龙光玖龙台为首，共计成交309套；其次为招商盛世广场，成交197套；第三位为南园晗山悦海城，共计成交194套。

全市二手办公成交：成交量环比微降，同比上升

• 2021上半年二手办公成交602套，环比不变，同比上升53.18%。成交面积6.02万平，环比下降12.16%，同比上升16.75%。

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注：以上为《中原研究-2021深圳楼市半年刊》内容节选

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