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奥体中心“堵车”!红利终于掩盖不住了...

撰文=燕十三

PART1-利好集结,资源四溢

连续两次堵车,西安奥体中心的秘密终于暴露了!处于灞河以东,为什么西安奥体中心都堵车?很明显的一个原因,就是人流量和车流量变多了,而周边道路又都在修建,导致车辆变得拥堵起来。按照政府规划,作为国家“十四运”的主阵地,西安奥体中心道路规划等级十分高,但灞河以东到港务西路以西“配置太高”,建设周期集中,各大工程启动,各大售楼部看房人群涌入,人流量变大之后,自然会堵成一片。

为什么会“配置太高”?按照在建项目来横向对比,放眼西安各大热点板块,没有一个板块建设总量能够媲美2021年西安奥体中心!以下为官方报道在建(规划)投资项目,仅作为参考,不作为投资依据:

以上仅为2021年在建(规划)项目,这还不包括华南城(奥特莱斯、1668广场、五金机电城)、广汇汽车产业园(产业园、丝路国际、住宅区等)、陆港金融小镇、优信总部、蜜芽总部及其他产业园项目。有没有人仔细考虑过,为什么省市两级千亿投资奥体中心?仅仅是因为一场“十四运”吗?

PART2-锚定丝路,国际定位

站在城市产业布局的维度,国家“十四运”只是一个导火索,最关键的还是国际港务区的城市布局!虽然,西安政经地位一直较高,要打造一座国际化大城市,此次,国家“十四五”规划再次强调,西安要打造“国际化大都市”。在关中天水经济区、关中城市群规划方面,“国际化”已经成为西安发展的大方向。

但放眼西安“五区一港两基地”,哪一个板块专注于“国际交流”?高新深耕科技研发,曲江抓住文商旅居,经开紧抓工业物流,航天城重点军工科研,只有国际港务区一直深谋“国际交流”!

▲国际港务区-规划效果图

国际港务区的城市站位是什么?国内第一个不沿海、不沿江、不沿边的内陆港口,也是国际、国内双代码的内陆口岸,长期以来,长安号多项指标蝉联中欧班列集结TOP1,被视为“联通世界的窗口”。

虽然,中欧班列集结中心,还在发展之初,但作为丝路经济带上“驼峰航线”,被国家极为关注,被视为“中国-中亚-欧洲”陆上纽带,陕西省明确提出,举全省之力推动中欧班列(西安)集结中心开发。为了加速西安国际港务区开发,陕西省将十四运主阵地放在灞河之畔,解决“国际港”三个问题,驱动中欧班列集结中心“港城一体”:其一,解决区域价值识别:大西安“三大轴线”规划,“东轴线”之上主要是浐灞生态区、国际港务区,但港务区长期以来被贴上“物流”标签,想要脱胎换骨必须重塑形象,必须爆点刺激。国家“十四运”的到来,西安国际港务区承接西安奥体中心,给了国际港务区一个崛起的机遇。其二,解决产业聚集问题:国际港务区谋篇“港城一体”,在五个产业方面发力:一则,中欧班列集结中心,财货物流链接国际,形成陆上第一口岸;二则,规划中央法务区,承接一带一路法律事务处理,集结万千法律人才;三则,文体产业聚集,以“三大中心+五大长安”为首,形成文体示范区;四则,六大央企总部加入,迁入上下游企业,形成总部聚集效应;五则,以华南城为首,形成专业建材市场。 ▲奥体板块规划效果图其三,解决人口社交问题:国际港务区所处“东轴线”之上,缺少就业、消费、娱乐中心,但西安奥体中心建成之后,以华润万象城、湃中心、汇溪广场为核心,配合“五大长安系”公共建筑,还有法国雅高、木棉花酒店、万豪源宿酒店、瑞斯丽等高端酒店,此外还有融创雪世界文旅板块等,构成“东轴线”消费集群,形成新一代的消费地标,堪称丝路“不夜城”。▲华润万象城综合体-规划效果图可以说,国家十四运的到来,就是一团炙热的烈焰,将国际港务区激活,但国际港务区的内核并不是“十四运”,而是一个正在落地的国家战略!

PART3-全运经济,双重保温

此前,一直有人追问,国家“十四运”之后,西安奥体中心是不是要变凉?这种担心,不能被称之为“杞人忧天”,因为在未知事物面前,我们都会表现出一种出奇的谨慎,但参照北京奥运会、上海世博会、广州亚运会、杭州G20峰会,在国家重点投资之下,这些板块迅速成长为“城市CBD”或是“豪宅板块”。我们会发现国家“十四运”刺激之下,全市都进入红利兑现期,奥体中心所规划的14.6平方公里的核心板块,正处于红利中芯位置。

▲国际港务区奥体中心-规划效果图

当然,最关键的一点还是如何“保温”,关于这一点,官方考虑十分详细,双重保温措施,已经布局到位:其一,从外到内,输入人流量,实现区域保温。三点入手“赛事吸引力+景观吸引力+就业吸引力”:“十四运”主场馆,或将成为文旅胜地,吸引万千游人到来;超大3D水景呈现,开敞式设计,将周边游憩社交一网打尽;东部中心商业园区,不仅创造就业需求,还将构成城东繁华天际线。

▲奥体中轴生态公园效果图其二,从内到核,输入人流量,实现核芯高热。三个点入手“教育配套+交通环境+人居环境”:通过引进“五大名校”落地(铁一中&一小、陕师大实验小学),提前布局地铁线路(地铁3号线/14号线/10号线),建设优美人居环境(不仅要求低容积率、沿河公建化立面、还有配套)。

▲铁一中陆港国际小学-规划效果图

▲铁一中陆港国际中学-规划效果图在西安奥体中心诞生之前,西安从没有在一个板块如此密集的投资,即便是锦业路CBD、电视塔、高新CID也没有如此舍得。2021年3月5日,西安市公布了2021年第4批商品房价格公示信息,中粮·奥体壹号公示一房一价精装房源916套,面积区间约97.44-261㎡,最高价格为16218.33元/㎡,最低价格12934.07元/㎡,均价为14753元/㎡。最关键的一点,长期以来,国际港务区是西安“房价严控”的重点,也是整个城市低点,全运村、未来城市、中粮·奥体壹号皆是如此!

PART4-奥体中心,品质出圈

前段时间,中粮·奥体壹号售楼部建成之后,想要一探究竟,结果因为“尚未公示”等原因,被拒之门外。这一次终于得见真章,中粮·奥体壹号位于全运路与港兴四路交汇之处,与公办“五大名校”铁一小一路之隔,站在营销中心二层,近瞰铁一小教学大楼,向南远眺,便是西安奥体中心“一场两馆”。▲中粮·奥体壹号-规划效果图中粮·奥体壹号,与国家“十四运”奥体中心跳水馆一路之隔,总占地约300亩,一期约69亩,容积率仅为2.5,一共规划13栋建筑,户型约99-130㎡,采用“精装修+智能化”设计,擘画城市低密之作。当然,一定有人好奇,中粮·奥体壹号如此“神秘”,实力究竟如何?两个字“高配”!其一,小高层+优户型,十分出彩:中粮·奥体壹号承袭“祥云系”,此次,所推出楼栋均为小高层,现代风格外立面与奥体中心风格保持统一,层次感极强。此外,户型设计考虑十分全面,仅三室设计,卫生间做到了洗漱间、厕所间、淋浴间三功能分离,约116㎡规划约6.6米通阳台。▲中粮·奥体壹号-约116㎡户型图其二,精装修+细节好,优势出圈:中粮·奥体壹号装修“高配置”,小高层普遍采用全套断桥铝合金窗户,密封性更强,此外,还有中央空调、新风系统、三合一密码锁、方太油烟机&灶具、科勒卫浴、全屋壁纸交付等,以及居家智能化,如此配置放眼“东轴线”之上,也是领衔市场。

▲中粮·奥体壹号-样板间实拍图

作为市场上紧缺的低密社区,中粮·奥体壹号雕琢风景林道,规划“两条归家轴线、一条健康环线、六大主题空间、鎏金商业街”。其中,约600米环形跑道,串联各大花园,满足全龄段室外社交、运动需求。必须重点强调一点,低密住宅开发之外,中粮·奥体壹号还规划有生态企业公园、高端商务中心、潮流商业街区等,是一个聚合生活、休闲、商务、社交、娱乐等功能为一体的复合型大城。▲中粮·奥体壹号-商业效果图当然,有人对地铁情有独钟,这一点中粮·奥体壹号也能够轻松满足,地铁3号线(新筑站)、地铁14号线(奥体中心站)都在一公里之内,横跨奥体中心或全运村二期,即可抵达。还有一个情况,目前金地、融创、华润等项目,前期咨询量很大,各个置业顾问手里都有200-500人“咨询群”,反倒是中粮比较“神秘”,一直按兵不动,初步接待客户,或许摇号的程度能够稍微缓和一些吧。下一步,“五大名校”铁一小一路之隔,中粮·奥体壹号即将登记,究竟会出现什么样的盛况,是登记爆满?还是继续神秘?我们拭目以待!

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