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爆裂无声!房价“暴跌”的城市发生了什么?

撰文=燕十三

近期,有些城市房价在下降,引发了一些争议,经过DY平台发酵之后,变成了暴跌30-40%,极度夸张,还配上一声撕心裂肺的惨叫。

这些因为房价暴跌引发热议的城市,其实都有一些特征,或是资源枯竭,出现严重人口出逃;或是前期暴涨,后期无力支撑,最终导致房价一泄如注。

当然,也有一些价格下降的比较刺眼的城市,例如天津、石家庄、郑州等城市,城市基本面不错,但豪宅盘太多,已经无力托举。当然,最典型的区域,还是“环京楼市”,从楼市狂欢到哀鸿遍野,几乎是一场梦寐一般,顷刻之间。

过去三年,全国范围之内,捧得最高、跌得最惨,便是“环京楼市”,燕郊从最高价4万/㎡跌至2万/㎡,部分板块猛跌2/3,例如香河、固安等地,从3万/㎡跌至1万/㎡,跌幅超过50%,这算是全国第一。

虽然,高房价+城市拥堵+环境污染,都直接导致大城市楼市需求外溢的大潮流,这是中国大城市外延、城市群发展模式下的一种必然规律。但这并不意味着随着人口从北京跨入河北,高房价也能够趁虚而入,多重压力下刚需人群、投资人群就能够把“环京楼市”撑起来。

说到底,“环京楼市”价值逻辑构建,不仅要看与北京之间的距离,还要看自身的底蕴,如果只是一味紧抓外溢,最终难免降价救命。

房地产市场已经出现极端的“区域化”,因此,政策上要进行“一城一策”,齐涨齐跌的现象,已经很难再现。

在中国资产价格面前,一切政策说了算。因此,只要政策变动,就能改写一个市场命运,典型如三亚、横琴等。但一个区域的崛起,一定伴随着其他区域的抽血,牺牲局部利益,成就集体发展,是一个无法反抗的现实。

深圳成为国内房价“涨势之王”,难道没有全国财富支援?绝对支持。深圳是一线城市,但落户政策一直宽松,“来了就是深圳人”,人口净流入远超北京上海,而且深圳地理空间狭小(深圳住宅用地紧张,主要靠商业用地补充),无可拓展空间,楼市已经出现“香港化”。

哪怕是横盘三年,房产周期到底了,人们依旧看好深圳。2019年8月18日,深圳要建设中国特色社会主义先行示范区,提出“到2035年深圳成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例”,深圳楼市,立即复苏,一路攀升。

这就是一个城市的“底子”够厚,如今,天津、郑州、济南、石家庄、合肥等地,全部出现房价波动,一些下跌十分明显,为什么深圳25万/㎡也会被抢空?郑州13万/㎡就陷入泥地?仔细想一下,就是“底子”不够,虽然背后有一个亿的河南人口资源池,但豪宅市场全靠土豪扫货,不是刚需返场。

没有“底子”的城市,会变得越来越羸弱,尤其是能源枯竭型城市(玉门、鹤岗、黄石、灵宝),或是收缩型城市(都江堰、三河、高碑店、二连浩特),随着人口出逃、资本出逃之后,这些城市将逐渐收缩,甚至于消失。

例如,玉门从“地级市”下降到“县级市”,甚至于这个头衔,也不一定能保住。玉门油田枯竭9成企业迁出,全城60%房屋闲置,房价每平米仅28元,创全国最低,仅相当于北京房价的1/2000-1/5000!

接下来濒临终点的将会是哪些城市?一定是人口外溢明显、资本争相出逃、极尽资源透支的城市!

最近关于西安楼市降价与否,咨询量还是不少,但无论是金融或是前拓所给出的答案,都没有构成西安降价的前提条件。

其一,从政策面来看,西安在“620政策”之后,基本没有大动作,政策方面比较平稳,没有“自杀式”政策发布。

当然,一是政策组合拳,已经非常严谨,限购、限贷、限售,非本市户籍得60个月社保或者个税缴纳,新西安人购房也需要缴纳12个月社保或者落户满一年;二是西安市场不算太热,万人摇也就出现了一个,还是二环之内低价铁刚盘,整体开盘解筹率略有下降,没有必要下狠手,否则就是矫枉过正。

其二,从供给量来看,西安土地供给多年下降,转化存量不多,楼面价上涨、成交量下降,市场总体表现平稳。

虽然,自2018年以来,西安市场土地供给出现“拐点”,出现各区大量供地,但截止2019年末,住宅的存量只有719万方,去化周期为7.6个月,在住建部“五大分类”之中,属于“供需紧张”,2020年1月20日,西安市统计局发布《调控政策效应深化房产市场趋于理性》,住宅去化周期约5.2个月,低于合理下限6.8个月。

其三,从城市需求来看,西安目前处于“十四运”前,全市范围之内,进行基建、教育、医疗、环境等方面的系统提升。

2021年,国家“十四运”揭幕,赶在开幕式之前,今年是西安基建、教育、医疗、环境治理等加速兑现的“高峰期”,对于资金量级的需求很大,可以说,“十四运”是西安发展的政策压舱石。在这个时候,城投发债、公众募资、捆绑贷款等都不够快,卖地就变成一种筹资最直接的办法。

因此,在“十四运”之前,西安比任何时候都需要平稳,平稳的上升、平稳的招商、平稳的建设、平稳的开幕,在平稳之中推进城市建设!

目前,西安有国家“十四运”全方位拉动,驱动“第九座中心城”和“关中城市群”建设,各种要素和资金都向西安涌来。

1、参考《建设拉动投资!西安重大项目进入“全运时刻”!》

2、参考《疫情影响“十四运”:不畏阴霾遮望眼,拉动投资最热点!》

因此,我们看见高新三期、沣东新城、浐灞生态区、港务区等板块,从十年前的荒无人烟到现如今的基建兴城,几乎是一年一变,为什么会出现这种情况?因为西北需要一个“国家中心城市”,而不是一个“长安县”。

当然,随着西安地价越来越高,高价地逐渐入市,也将房价推上了“阶段性高点”,客群换了一拨又一拨。目前,存在的状况是高端盘太多,高净值客户不够,这个情况集中表现在2万+解筹率下降,还有高价地摘取之后,房企的集体观望姿态。

当然,这不是怀疑西北富裕群体的购买力,只是在短时间之内,西安突然之间高端遍地开花,各板块的价值塑造都没有起来,企业又遭遇“环保整治”和“疫情冲击”,购买力集体下降,也是意料之中。

目前的金融政策是推着高收入群体去消费,任何人都不要想着独善其身,我们没有回得去的农村,只剩下熬下去的城市!

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  • 编辑:夏学礼
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