重磅！深圳都市圈呼之欲出，最大受益者竟然不是深圳！

重磅！深圳都市圈呼之欲出，最大受益者竟然不是深圳！湖人裁掉考辛斯 公元2020年，中国特色社会主义先行示范区——深圳，迎来重大国家战略机遇。 今年是深圳特区成立40周年，根据“过生日、有礼物”的经验，深圳必然迎来“大礼包”。 从去年开始，深圳就已经不断

公元2020年，中国特色社会主义先行示范区——深圳，迎来重大国家战略机遇。

今年是深圳特区成立40周年，根据“过生日、有礼物”的经验，深圳必然迎来“大礼包”。

从去年开始，深圳就已经不断迎来重磅政策礼包，所以绝大多数人都相信，今年的政策“大礼包”就是“扩容”。

而最近，深圳都市圈重磅推出，要求深圳不仅要做强自己，更要以开放的姿态去拥抱周边区域，更坐实了深圳必将扩张。

淘房志认为——

不管深圳是直接扩容，还是通过都市圈进行扩张，势必将产生资金、人口、技术、产业的外溢。

这股财富将在深圳的强势导流下流向扩容的地方，离深圳更近、产业更为完善的东莞凤岗，将能直接受益。

一个是大湾区科创之城，正在建设先行示范区的深圳；一个是临深一线的东莞，而凤岗又是东莞临深产业名片。

深圳与凤岗，这对超强“CP”一旦组成，将引发无限想象空间。

01

从地理位置与政府规划上

凤岗具有先天优势

为什么说凤岗会是深圳扩容的直接受益者呢？

从地理位置上，凤岗是临深区域中，与深圳关系最为亲密的一个。

它三面被观澜、平湖、大运包围，天然与深圳融为一体。

凤岗区位

仔细观察，你会发现凤岗竟是深圳的几何中心，从凤岗到深圳市中心，比龙岗、坪山、大鹏等很多东部区域都更近。

所以，无论深圳如何扩张，凤岗始终是首站，属于优先享受辐射的区域。

从规划上，凤岗也一直紧紧跟随深圳前进的步伐。

2016年，《东莞市城市总体规划（2016-2030）》公布。

在规划中，包括凤岗在内的东南组团定位是“莞深融合先行试验区”，将承接深圳技术资源、人才资源、资金资源的外溢。

这是东莞市第一次清晰且坚定地强调，东南片区将与深圳融合发展。

而在去年8月，深圳被确定为先行示范区后，凤岗政府的表现就更加神速了。

几乎就在政策公布的第二天，马上组织融合深圳先行示范区建设调研。

政策公布的第八天，凤岗抢先出台新规划，打造深莞惠一体化先行区，同时规划41所学校和4所医院，形成“六纵五横”主干道路网系统，重新强化凤岗中心区的职能。

凤岗所有的行动，都旨在全面拥抱深圳。

02

产业融合互补

写字楼市场补涨期来临

目前，凤岗定位为莞深惠一体化先行区，重点发展电子信息产业和人工智能，是东莞和广东省重点建设的人工智能特色小镇。

深圳是大湾区的科创之城，凤岗着力发展的人工智能优势将在产业上和深圳形成互补。

有统计显示，凤岗纳税前十名的企业中，近一半企业都具有深圳背景，这是东莞其他镇区所不具备的优势。

有研究机构对深圳企业外迁意愿进行调研，发现凤岗是深企外迁的首选之地，比如大家熟知的深圳产业巨头天安数码城就选择在此地加码布局。

凤岗天安数码城效果图

不仅如此，据凤岗镇政府公布，该镇仅2019年上半年就引入5个市重大建设项目以及6个市重大预备项目，总投资额351亿元，建成投产后预计年产值超500亿元。

未来，凤岗既有低成本优势，又有临深配套的加持，会有更多的深圳企业选择凤岗。

可以预见，这些企业、人口、技术与资金的流入，又会反哺凤岗的整体产业、商业氛围，推动凤岗的写字楼、商办等物业迎来巨大需求。

从经济发展逻辑上看，资产价格的自有板块轮动规律，就是从普通住宅到豪宅，再到写字楼、商铺等物业类型的轮流上涨。

东莞楼市近期的一波热度中，住宅和豪宅已经有了不小的涨幅，未来将进入写字楼等物业补涨的重要时期。

03

“别人恐惧我贪婪”

黑石率先出手，写字楼市场迎来新机会

“别人恐惧我贪婪”。

受到疫情冲击，北上广深的写字楼市场遭遇寒冬，写字楼作为投资标的的价值也遭到一些人的唱衰。

而正在此时，PE“巨无霸”黑石却无所畏惧地出手了。3月10日，黑石集团与SOHO中国就后者私有化进行谈判被路透社爆出。

新闻截图

据悉，这次交易每股报价6港元，交易价值40亿美元，这可比SOHO中国的开盘价翻了近一倍。

可以看到，写字楼物业的投资收益是实实在在的，尤其当优秀的企业正从城市的核心区域撤离，非传统核心区域即将迎来一波发展机会。

这一点，也可从国际大都市商业地产市场发展中找到规律。

香港中环

一直以来，香港中环的写字楼都是商业地产市场中的“香饽饽”。作为流动性最强的投资物业，香港写字楼的租金回报在2.5%-3%左右。

然而，由于中环等核心CBD持续停留在价格和租金的高位，很多投资者正从中环撤退，去往租金更有上涨空间的区域。

比如，九龙东的租金是中环的四分之一，港岛东的租金只是中环的一半，大部分公司从降低经营成本的角度开始考虑将办公室搬离中环等核心区。

”嗅觉”敏锐的李嘉诚则早在三年前，写字楼物业市场仍处于火热之际，就决定高位套现。

2017年10月，李嘉诚旗下长实集团出售位于香港皇后大道中的中环中心75%权益，成交价达402亿港元。

高力国际分析：

从投资者的角度，他们希望寻找租金有上涨空间的地区，比如一些非核心区。

同样在深圳，当福田、南山科技园等核心区域写字楼物业阶段性见顶之后，投资者开始转向沙井、光明等新兴区域，因为升值空间更大，租金也更低。

松山湖景观

华为搬到松山湖，也是遵循相同的布局思维：

华为总部留在深圳，手机终端基地建在松山湖，可以最大限度地利用深圳、东莞两座城市各自的竞争优势，优化产业链布局，从而锻造出最强的企业竞争力。

任正非这种极具前瞻性的产业链布局思维，跨越深莞两地，未来也必将有更多企业效仿。

在国家政策积极引导下，深圳扩容和“都市圈”的规划频出，临深核心凤岗的写字楼物业，也有了更高的想象空间。

04

深企外迁凤岗，发展价值倍增

正如福田的地标是平安大厦，深圳湾的地标是春笋，凤岗也正迎来新的产业标签。

凤岗天安数码城总建面达150万㎡，是集甲级产业大厦、独栋总部楼、T5国际会议中心、科技孵化器、高端学校、医院、大型商业中心等多种形态的产业大城。

凤岗天安数码城

全部投入运营后，预计可入驻企业1200余家，实现年产值300亿元，实现高科技人才引进约6万人，至2025年力争培育超过15家上市企业。

事实上，淘房志认识的很多深圳企业家，都已经提前布局凤岗，并且尝到了区域发展带来的红利。

人物：陈总

所在行业：新材料

经历：外迁至凤岗后业绩倍增。

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我们公司是2018年元月搬到天安数码城，是园区的第三家企业。

公司过去一直在横岗的眼镜城，没有自己的办公室，只是在附近租了两套农民房，一套办公，一套做仓库，所以一直不敢让客户来参观公司。

曾经有几家很有名的日本材料公司前来参观，还和我们在农民房前合影，我到现在还留着那张照片，真的觉得很磕碜。

到天安数码城之后，公司形象大幅度提升，我也更有自信了。以前不敢邀请的客户，现在都很有信心地邀请对方前来考察。

而在看到我们的办公环境后，更多的企业也对我们更有信心，愿意将我们作为重要的合作伙伴，所以我们的订单量也显著增加。

公司在2018年搬来天安数码城之后，业绩翻了一番。

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凤岗天安数码城

人物：罗总

所在行业：电子

经历：资源渠道拓宽，物业价值倍增。

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入驻凤岗天安数码城以后，企业形象显著提升了，对生意也有帮助。

尤其是园区组织了很多活动，整合内外部资源，让我们公司和相关的供应链企业对接，撬动了更多商机。

另外，天安数码城也经常组织企业“走出去”开阔眼界，2018年去了英国，2019年去了以色列。

每去一个地方，园区都会找到当地的创新资源来和我们对接。

我是在2016年购买了凤岗天安数码城物业，当时的价格大约是7800元/㎡，我买了一层，面积约1600㎡。

到现在，物业价格已经提升到近15000元/㎡。

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再次提醒，深圳特区成立40周年，凤岗板块很可能迎来巨大机遇。

提前布局凤岗，就是抢占深圳都市圈未来先机，刻不容缓！