央行、银保监会调整差别化住房信贷政策 房贷利率大调整！买首套房能省多少？

南方都市报 作者：王艳玲

5月15日，央行、银保监会联合发布通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。央行表示，此举旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“因城施策”自主确定加点下限

通知还要求，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

南都第一时间向上海某国有大行信贷部门负责人了解新政影响，她表示具体结果需要等待当地的银行同业公会协调。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向南都表示，此次央行下调住房贷款利率定价下限，是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，符合部分区域房地产市场情况。

“主要是近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。”周茂华说。

值得一提的是，5月20日央行将公布最新一期LPR报价，其中5年期以上LPR作为房贷基准利率，是否调降与房地产关系密切。根据4月LPR报价情况，当前5年期以上LPR为4.6%，各区域商业银行房贷利率报价是在当前4.6%的基准上浮动生成。

周茂华认为，预计随着国内散发疫情逐步得到控制，一系列政策效果将逐步显现，楼市供需两端将逐步回暖，“需要稳定好市场预期，防范局部潜在‘过热’风险。”

4月各地楼市政策密集出台

此前，全国多个城市出台了楼市松绑的调控政策。

5月14日，东莞出台楼市新政。东莞住建局发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，东莞二孩三孩家庭放宽购房，增值税免征年限由5年改为2年，获证满2年可交易，双（多）证合一等。

同样在南京，35天内6次“松绑”楼市调控政策，提出多孩家庭可购买第三套住房，近日已在部分区域开始操作。南京房地产协会发文确认，自5月11日起，针对生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

除了二孩三孩家庭解锁购房资格的城市，4月初表态不会松绑限购的长沙，则在多次微调楼市政策基础上，再另辟蹊径，促进租购并举。5月11日发布的方案鼓励存量房出租，业主把自有住房交由平台租赁10年，出租后不纳入家庭住房套数。

值得关注的是，东莞、南京、长沙是近日又加大楼市松绑力度的特大城市之一。此前3月，河南省会郑州率先出台“十九条”松绑限购，黑龙江哈尔滨成为首个取消限售的省会城市，河北秦皇岛则是首个明确取消限购的城市，浙江衢州为首个取消限购限售“双限”政策的城市。

从三四线城市到二线城市、二线省会城市，甚至是热点一二线城市也加入了楼市调控政策优化调整行列。实际上，根据中指研究院不完全统计，今年以来全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。仅今年4月，就有超70城出台政策百余次，节奏明显加快，并向着降低首付比例、放松限购、放松限贷、放松限价等核心调控手段延伸。

专家解读

中原地产首席分析师张大伟：　首套房贷下限降为4.4%给地方执行空间

中原地产首席分析师张大伟表示，此举并不是直接降息，只是给地方执行空间。

他表示，央行之前的政策是：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

此次央行将首套房贷利率下限降为最低4.4%，但从之前最低4.6%看，也很少城市能执行这个标准，而且并非全部执行，只是针对首套房贷。

因此张大伟认为，这个政策并非直接降息，需要等待各地落地细则来执行。“最低4.6%降低到4.4%，的确是利好，但市场需要更大的利好。简单总结一下，房贷需要继续降息。”

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林：　下调利率下限或对房地产市场影响不大

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为：此次房地产市场利率下限从理论上来说，可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。但可能对房地产市场影响并不大，依然坚持房住不炒，只是给了地方更多的自主权。由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响非常的小。而即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本。之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，他们很难继续向下压低房贷利率。

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大湾区城市房贷利率几何？

房地产信息综合服务商克而瑞监测到，4月重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，创2019年以来月度新低。

目前深圳为大湾区内地9城中房贷利率最低的城市，首套稳定在4.9%，二套为5.2%；肇庆则是湾区内地9城中房贷利率最高的城市，无论首套或二套，房贷利率普遍在6%上下浮动。

而按照最新通知，按目前5年期4.6%的LPR计算，首套房贷利率最低可为4.4%。

信贷端对市场有望起到刺激作用。据克而瑞监测，4月湾区内地9城推盘积极性提升，整体推货量突破万套，环比上升26%。其中，广州推货尤为积极，总推货量5145套；另外东莞、深圳、肇庆也推货过千套。去化方面，4月9城平均去化率25%，环比上升9个百分点，但仍处在低位运行状态。

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